شروط تملك غير السوريين للعقارات في سوريا: القانون 11 وتعديلاته

تعتبر القوانين الناظمة لتملك الأجانب للعقارات في الجمهورية العربية السورية من المواضيع الاستراتيجية التي توازن فيها الدولة بين تشجيع الاستثمارات المغتربة والتدفقات المالية وبين اعتبارات السيادة الوطنية والأمن القومي. وقد شهدت هذه القوانين تحديثاً جذرياً وتسهيلات تاريخية بموجب صدور القانون رقم 12 لعام 2021، والذي عدل أحكام القانون رقم 11 لعام 2011 ليلغي قيوداً استمرت لسنوات مثل شرط المساحة الدنيا وحصر الملكية بالعائلات. فما هي الشروط المحدثة لتملك الأجانب للعقارات السكنية في سوريا؟ وما هي المناطق المحظورة التي يمنع فيها التملك إلا بمرسوم رئاسي؟ وكيف يستفيد المستثمرون الأجانب من المزايا الجديدة لتملك الشركات والعقارات التجارية؟

أولاً: الشروط الجديدة لتملك الأفراد غير السوريين (القانون 12 لعام 2021)

أحدث القانون رقم 12 لعام 2021 ثورة تسهيلية لغير السوريين الراغبين في الاستقرار أو شراء عقارات في سوريا، وجاءت الشروط المحدثة كالآتي:

• إلغاء شرط المساحة الدنيا: تم إلغاء القيد القديم الذي كان يشترط ألا تقل مساحة الشقة السكنية عن 140 متراً مربعاً؛ وأصبح يحق للأجنبي شراء وتملك أي شقة سكنية بالبناء والمساحة التي يختارها دون أي حد أدنى.
• إلغاء شرط الأسرة: لم يعد التملك محصوراً بـ “الأسرة” (الزوج والزوجة والأولاد القصر) بل أصبح يحق للشخص الطبيعي الأجنبي كفرد مستقل تملك عقار سكني واحد أصولاً.
• طبيعة العقار: يجب أن يكون العقار مبنياً بالكامل وجاهزاً ومعداً للسكن الخاص؛ ويحظر تماماً تملك الأراضي الفضاء (العرصات) لغرض البناء اللاحق أو تملك الأراضي الزراعية للأفراد.
• الإقامة المشروعة والترخيص: يشترط حيازة إقامة قانونية داخل سوريا، وتقديم طلب لوزارة الداخلية للحصول على “قرار ترخيص مسبق” يوقعه وزير الداخلية السوري بعد استطلاع رأي الجهات المختصة، ولا يسجل العقد في الطابو بدونه مطلقاً.

ثانياً: ضوابط وقفل بيع العقار وأحكام الإرث والوصية للأجانب

وضع المشرع السوري ضوابط لمنع المضاربة العقارية وحماية الأمن الاجتماعي:

1. حظر البيع لمدة سنتين: يمنع الأجنبي الذي تملك عقاراً سكنياً من بيعه أو التصرف فيه أو نقل ملكيته للغير قبل مضي **سنتين** على الأقل من تاريخ تسجيل ملكيته في الصحيفة العقارية أصولاً.
2. المهلة الخاصة بالورثة: في حال آل العقار لغير السوري عن طريق الإرث أو الوصية، يلتزم الورثة بنقل ملكية العقار لمواطن سوري خلال مهلة **ثلاث سنوات** (تم تمديدها بموجب قانون 2021 من سنتين)، وإلا بيع العقار جبراً وحصل الوارث على قيمته التقديرية.

إن صياغة عقود الفراغ وإجراء التراخيص العقارية يتطلب دقة وصياغة إجرائية متقدمة. لمزيد من المعلومات، يرجى قراءة دليلنا حول صياغة وتدقيق العقود والاتفاقيات في سوريا.

ثالثاً: حظر تملك الأجانب في المناطق الحدودية (المرسوم 49)

تخضع الحدود لرقابة سيادية مشددة بموجب المرسوم التشريعي رقم 49 لعام 2008 وتعديلاته:

• المناطق الحدودية المحظورة: يمنع الأجانب (أفراداً وشركات) منعاً باتاً من تملك أو استئجار أو استثمار أي عقارات أو أراضٍ زراعية تقع ضمن نطاق الحدود الجغرافية للبلاد (مثل محافظة القنيطرة بالكامل، درعا، الحسكة، الشريط الحدودي في حلب واللاذقية وطرطوس وإدلب وحمص).
• المرسوم الرئاسي الخاص: الاستثناء الوحيد المسموح به للتملك في هذه المناطق هو استصدار **مرسوم رئاسي خاص** يبيح للأجنبي التملك، بناءً على اقتراح مشترك من وزيري الدفاع والداخلية. للاطلاع على شروط التبليغات والخصومة، نوصي بمراجعة مقالنا حول الدعاوى والتقاضي القضائي في سوريا.

رابعاً: تملك العقارات للشركات والمستثمرين الأجانب

على خلاف الأفراد، منح القانون مزايا واسعة ومريحة للشركات الاستثمارية بموجب قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 والتعديلات الأخيرة بموجب المرسوم رقم 114 لعام 2025:

• تملك الأراضي للمشاريع: يحق للمشروع الاستثماري الأجنبي المرخص تملك الأراضي والعقارات المبنية وغير المبنية (بما فيها المساحات التجارية والصناعية الكبرى) اللازمة لتحقيق أهداف المشروع الاستثماري والبدء في تشغيله، شريطة الحصول على موافقة رئيس مجلس الوزراء ودراسة الجدوى الفنية أصولاً، والتزام المستثمر بعدم التصرف بالعقار لغير أهداف المشروع.

خامساً: الأسئلة الأكثر شيوعاً حول تملك غير السوريين في سوريا

1. هل يحق للمغترب السوري الحامل لجنسية أجنبية التملك دون ترخيص؟

المغترب السوري الذي يحتفظ بجنسيته السورية الرسمية (يحمل هوية شخصية أو جواز سفر سوري) يعامل معاملة المواطن السوري تماماً ويحق له شراء وتملك أي عدد من العقارات والأراضي دون الحاجة لترخيص تملك الأجانب؛ أما السوري الذي فقد جنسيته أو سقطت عنه فيعامل معاملة الأجنبي.

2. ما هي عقوبة إبرام عقد بيع عقار لأجنبي دون موافقة وزير الداخلية؟

يعتبر العقد باطلاً بطلاناً مطلقاً لتعلقه بالنظام العام؛ ولا تنتقل الملكية ولا يعتد بها أمام المحاكم، ويحق للبائع استرداد عقاره ويمتنع على المصالح العقارية فراغ العقار، بل ويواجه الأطراف مخاطر الملاحقة القانونية وإشارات منع التصرف. لمزيد من شؤون الطابو، يرجى قراءة مقالنا حول طابو العقارات في سوريا.

3. هل يجوز للأجنبي استئجار منزل أو محل تجاري في سوريا دون ترخيص؟

نعم، يسمح القانون للأجنبي باستئجار العقارات السكنية أو التجارية لمدد مؤقتة (لا تتجاوز 3 سنوات في المناطق غير الحدودية) دون الحاجة لترخيص وزير الداخلية العقاري، ويخضع عقد الإيجار للتسجيل والتدقيق الأمني المعتاد لدى الوحدات الإدارية والشرطة أصولاً.

سادساً: دور مكتب غرس القانوني في تسيير موافقات التملك

يتطلب تملك غير السوريين للعقارات في سوريا إجراء فحص قانوني دقيق للصحائف العقارية، وتجهيز ملف طلب الترخيص لوزارة الداخلية بطريقة سليمة تضمن السرعة وتمنع صدور قرارات الرفض الأمني أو الإداري. وفي مكتب غرس القانوني بدمشق، يتولى مستشارونا تدقيق الوضع التنظيمي للعقار، استخراج بيانات القيد العقاري وخلو الموانع، إعداد ملفات طلبات ترخيص تملك الأجانب ومتابعتها لدى وزارة الداخلية والجهات المعنية، وإتمام إجراءات الفراغ النهائي في السجل العقاري لضمان شرعية واستقرار استثماراتكم العقارية.

لمزيد من الاستشارات العقارية وقوانين التملك والاستثمار، تفضل بزيارة قسم طابو العقارات في سوريا والتواصل مع فريقنا مباشرة.

وللاطلاع على نصوص قانون الاستثمار وقانون تملك غير السوريين وتعديلاته الكاملة، يرجى مراجعة البوبة الرسمية لـ مجلس الشعب السوري.