شراء العقارات بموجب حكم محكمة في القانون السوري: الخطوات والمخاطر

تتعدد وتتنوع أشكال التوثيق والملكية العقارية في سوريا بحسب طبيعة العقار ووضعه التنظيمي في السجلات الرسمية. وعند البحث عن شقة سكنية أو قطعة أرض للشراء، كثيراً ما يطالع المشترون عروضاً لعقارات تباع بموجب سند ملكية يوصف بأنه حكم محكمة بدلاً من الطابو الأخضر التقليدي. ويثير هذا المصطلح عادة تساؤلات ومخاوف لدى المستثمرين حول سلامة الشراء وقانونية الملكية. وفي الواقع، فإن الشراء بموجب حكم محكمة قطعي مبرم هو طريق قانوني معتمد وشائع جداً في القضاء السوري لتثبيت الحقوق العقارية المتعذرة التسجيل المباشر. فماذا يعني شراء عقار بموجب حكم محكمة؟ وما هي الدوافع والأسباب وراء اللجوء لهذا الخيار؟ وما هي الخطوات الإجرائية الإلزامية التي يفرضها قانون أصول المحاكمات المدنية السوري لتأمين الملكية ومنع التلاعب؟

أولاً: ما هو العقار بموجب حكم محكمة وكيف ينشأ؟

حكم المحكمة العقاري هو قرار قضائي مكتسب الدرجة القطعية ومبرم صادر عن محكمة البداية المدنية التي يتبع لها العقار إدارياً. ويثبت هذا الحكم واقعة شراء المدعي للعقار من البائع، ويحدد بدقة بيانات العقار كأرقام المقاسم، المساحة بالدونم والمتر، والمنطقة العقارية. ولا يعتبر هذا الحكم بديلاً أبدياً عن السجل العقاري؛ بل هو “سند تنفيذي” يمنح المالك الحق في نقل ملكية العقار لاسمه في مديرية المصالح العقارية بمجرد زوال العوائق التنظيمية أصولاً.

ثانياً: الأسباب الرئيسية للشراء والبيع بموجب أحكام قضائية

يلجأ المتعاقدون لخيار إقامة دعاوى تثبيت البيع العقاري لأسباب تنظيمية شائعة في القطر السوري:

• عدم إفراز العقار: كون العقار جزءاً من بناء حديث (شقة) مقام على أرض مشاع لم تفرز شققها بعد في السجل العقاري، مما يمنع الفراغ المباشر في الطابو.
• تسلسل البيوع القضائية: قيام البائع بشراء العقار بموجب حكم قضائي وتأخر تسجيله، مما يضطر المشتري الجديد لرفع دعوى جديدة ضد البائع وضد المالك الأساسي المقيد في الطابو لتثبيت تسلسل الملكيات (تسلسل البيوع أصولاً).

إن صياغة هذه اللوائح وإيداع الدفوع المدنية يتطلب صياغة قانونية متوازنة. لمزيد من المعلومات، يرجى قراءة دليلنا حول صياغة وتدقيق العقود والطلبات في سوريا.

ثالثاً: خطوات دعوى تثبيت البيع وأهمية إشارة الدعوى

يفرض قانون أصول المحاكمات المدنية السورية مساراً قضائياً إلزامياً لإتمام تثبيت البيع بمساعدة محامٍ مقيد أصولاً:

1. وضع إشارة الدعوى: وهي الخطوة الأهم؛ حيث يتم تسجيل إشارة دعوى تثبيت بيع على الصحيفة العقارية للعقار في الطابو. وتحمي هذه الإشارة المشتري من قيام البائع ببيع العقار لآخر أو رهن العقار أو تعرضه لحجوزات لاحقة طوال فترة المحاكمة.
2. الكشف والخبرة الفنية: تقرر المحكمة إجراء كشف حسي على العقار بواسطة خبير مهندس لمعاينة العقار على أرض الواقع والتحقق من حدوده ومطابقته لعقد البيع الجاري.

للاطلاع على شروط التبليغات القضائية وإجراءات الخصومة، نوصي بمراجعة مقالنا حول الدعاوى والتبليغ القضائي في سوريا.

رابعاً: قوة الإقرار القضائي بالبيع وحجيته المطلقة

يتميز العمل القضائي في دعاوى تثبيت البيع بقوة الإثبات الناتجة عن المثول الشخصي:

• حجية الإقرار القضائي: يمثل البائع (المدعى عليه) أو وكيله أمام القاضي ويقر صراحة بالبيع وقبض كامل الثمن المتفق عليه. ووفقاً لقانون البينات، فإن الإقرار القضائي يعتبر سيد الأدلة ويتمتع بحجية مطلقة وقاطعة بمواجهة المقر، ولا يجوز له التراجع عنه أو إنكاره لاحقاً، مما يمهد لصدور الحكم فوراً.

خامساً: الأسئلة الأكثر شيوعاً حول شراء عقارات حكم المحكمة

1. هل يغني حكم المحكمة المبرم عن التسجيل في السجل العقاري؟

لا، يظل الهدف النهائي والواجب هو نقل وتدوين الملكية في السجل العقاري (الطابو)؛ ولكن يعتبر حكم المحكمة مبرئاً لذمة المشتري وحامياً لملكيته مؤقتاً لحين إتمام الإفراز ونقل القيود بشكل رسمي.

2. هل يمكن الحجز على عقار تم شراؤه بموجب حكم محكمة؟

إذا كانت إشارة دعوى المشتري موضوعة على صحيفة العقار قبل وضع أي إشارات حجز من دائني البائع، فإن حق المشتري يتقدم على حقوق الدائنين؛ ولا تؤثر الحجوزات اللاحقة على حكم تثبيت البيع الصادر لصالحه.

3. هل يجوز للمالك بيع العقار بموجب حكم المحكمة دون محامٍ؟

يمنع قانون أصول المحاكمات السوري تمثيل أصحاب العلاقة بأنفسهم أمام محاكم البداية المدنية والاستئناف؛ ويشترط وجوب إقامة الدعوى وإدارة إجراءاتها والدفاع عن طريق محامٍ مسجل أصولاً في نقابة المحامين السوريين. لمزيد من تفاصيل الطابو، يرجى قراءة مقالنا حول طابو العقارات في سوريا.

سادساً: دور مكتب غرس القانوني في تمثيل وتأمين البيوع العقارية

يتطلب شراء العقارات بموجب أحكام قضائية فحصاً دقيقاً لصحائف العقارات وتأكيد خلوها من الإشارات والرهون السابقة، وصياغة لوائح دعاوى تثبيت البيع ووضع الإشارات بالسرعة المطلوبة لحفظ الأسبقية. وفي مكتب غرس القانوني بدمشق، يتولى مستشارونا العقاريون صياغة العقود الخارجية، وضع إشارات الدعاوى في الطابو، إدارة دعاوى تثبيت البيع والحصول على الأحكام القضائية القطعية المبرمة، وتسيير معاملات نقل الملكية في السجل العقاري لضمان حماية استثماراتكم وحفظ حقوقكم المالية.

لمزيد من الاستشارات والخدمات العقارية، تفضل بزيارة قسم طابو العقارات في سوريا والتواصل مع فريقنا مباشرة.

وللاطلاع على كامل نصوص قانون أصول المحاكمات والقوانين العقارية السورية، يرجى مراجعة البوابة الرسمية لـ مجلس الشعب السوري.