تمويل شراء عقار عن طريق شركة: مزايا قانونية وضريبية قد تجهلها

يعد الاستثمار العقاري في سوريا من أكثر القطاعات أماناً لحفظ وتنمية الثروات، لاسيما في ظل التضخم وتقلبات الأسواق. وعند التفكير في شراء عقار (سواء كان شقة سكنية، مقراً إدارياً، مستودعاً تجارياً، أو أرضاً استثمارية)، ينصبّ تفكير الأغلبية العظمى من المشترين على تسجيل العقار بصفة شخصية مباشرة بأسماء الشركاء أو المالك كشخص طبيعي. ومع ذلك، يوفر هيكل الشركة الشخصية الاعتبارية حزمة ضخمة من المزايا القانونية والاستراتيجيات الضريبية والمحاسبية الذكية التي قد يجهلها الكثير من المستثمرين، والتي تسهم في حماية أصولك العقارية من دائنينك الشخصيين، وخفض فواتير الضرائب السنوية بشكل مذهل ومشروع.

يقدم لكم “مكتب غرس القانوني” هذا الدليل التخصصي الشامل لتعريفكم بمزايا تمويل شراء عقار عن طريق شركة في القانون السوري، والفرق بين الشراء الفردي والمؤسساتي، وحالات الخصم المحاسبي والاعفاءات الضريبية المتاحة بموجب قوانين الشركات والضرائب السورية.

أولاً: الذمة المالية المستقلة وحماية الأصول العقارية

تتمثل الميزة القانونية الأهم عند تأسيس شركة لشراء وتمويل العقار في **فصل الذمم المالية**. فبموجب المادة 30 من قانون الشركات السوري (المرسوم التشريعي رقم 29 لعام 2011)، تكتسب الشركة بمجرد قيدها في السجل التجاري شخصية اعتبارية مستقلة وذمة مالية منفصلة بالكامل عن ذمم الشركاء أو المساهمين فيها. ويترتب على ذلك الآتي:

• حماية العقار من دائنيك الشخصيين: لو تعرض أحد الشركاء في حياته الشخصية لخلافات مالية أو إفلاس أو تراكمت عليه ديون شخصية، لا يحق لدائنيه الشخصيين وضع الحجز الاحتياطي أو الحجز التنفيذي على العقار المملوك للشركة؛ لأن العقار ليس ملكاً للشخص الطبيعي المدين بل ملكاً للشركة بصفة اعتبارية. والوسيلة الوحيدة المتاحة لهم هي الحجز على حصص أو أسهم الشريك المدين فقط، وهو ما يمنع تسييل العقار أو تجميد استثماره.
• حماية الشركاء من التزامات الشركة: لا تسأل الذمم المالية الشخصية للشركاء عن ديون الشركة والتزاماتها تجاه الغير إلا بحدود مساهمتهم في رأس المال، مما يوفر بيئة استثمارية آمنة.

ولمعرفة التفاصيل الكاملة حول كيفية تسجيل العقار باسم الشخصية الاعتبارية، ننصح بزيارة مقالنا حول تسجيل العقارات باسم الشركات في سوريا.

ثانياً: حيلة التخطيط الضريبي لتفادي ضريبة البيوع العقارية (القانون 15 لعام 2021)

فرض قانون ضريبة البيوع العقارية الجديد في سوريا (القانون رقم 15 لعام 2021) ضرائب ورسوم فراغ باهظة تُحسب كنسبة مئوية مباشرة من **القيمة الرائجة** للعقار التي تحددها لجان التقييم المالي؛ حيث تبلغ الضريبة **3%** للعقارات غير السكنية (المحلات التجارية، المكاتب، المصانع) و**1%** للعقارات السكنية والأراضي خارج التنظيم، وتدفع هذه المبالغ الضخمة نقداً عند كل عملية نقل ملكية جديدة في صحيفة العقار.

كيف تتفادى هذه الضرائب بشكل قانوني تماماً؟

عندما تشتري عقاراً باسم شركة (ولنقل شركة مساهمة مغفلة أو محدودة المسؤولية)، فإنه يسجل في السجل العقاري باسم الشركة بصفة دائمة. وعندما يرغب الشركاء مستقبلاً في بيع العقار ونقل السيطرة عليه لمستثمر جديد، لا يلجؤون لفراغ العقار مباشرة لدى المصالح العقارية، بل يقومون بـ بيع أو التنازل عن أسهمهم وحصصهم في الشركة للمشتري الجديد.

ونتيجة لذلك، يتغير مالكو الشركة (وبالتالي يتغير المستفيد من العقار)، ولكن يظل العقار مسجلاً باسم الشركة نفسها دون حدوث أي تعديل في صحيفة العقار العقارية؛ مما يعفي العملية بالكامل من الخضوع لضريبة البيوع العقارية المباشرة ورسوم الفراغ العقاري والبلدي الباهظة بموجب القانون 15 لعام 2021، ويتحول العبء إلى رسوم تنازل عن الأسهم وهي ضئيلة جداً مقارنة بضريبة البيوع العقارية.

ثالثاً: المزايا المحاسبية وتنزيل اهتلاك العقار ومصاريف الصيانة

بموجب قانون ضريبة الدخل السوري (القانون رقم 24 لعام 2003 وتعديلاته)، تخضع الشركات لنظام ضريبة الأرباح الحقيقية بناءً على ميزانيات معتمدة وقوائم دخل واضحة. وتتيح هذه المنظومة للشركات مزايا محاسبية ممتازة لتخفيض وعائها الضريبي السنوي بشكل قانوني تماماً، وهو ما لا يستفيد منه الشخص الطبيعي:

1. خصم اهتلاك العقار (Depreciation): يسمح القانون المحاسبي للشركات باحتساب قسط اهتلاك سنوي دفتري للبناء العقاري (دون الأرض) وتنزيله كمصروف مقبول ضريبياً يُطرح من إيرادات الشركة لخفض الأرباح الصافية الخاضعة للضريبة.
2. تنزيل تكاليف الصيانة والترميم: تُعد كافة التكاليف والمبالغ المالية التي تدفعها الشركة لصيانة العقار، وترميمه، وتحديث تجهيزاته، والتأمين ضد الحريق والسرقة، وفواتير الطاقة والخدمات، من المصاريف التشغيلية المقبولة ضريبياً التي تخصم بالكامل لتقليل الضرائب السنوية.

وللاطلاع على النصائح والخطوات الوقائية العامة الموصى بها قبل توقيع أي عقود أو مباشرة استثمارات عقارية، اقرأ مقالنا حول 10 نصائح قانونية قبل رفع أي دعوى قضائية في سوريا.

رابعاً: خصم فوائد القروض البنكية التمويلية ضريبياً

إذا رغب المستثمرون في الحصول على تمويل مصرفي لشراء العقار، فإن البنوك السورية تمنح قروضاً استثمارية وتجارية بشروط أفضل وبأحجام تمويل أكبر للشركات مقارنة بالأفراد. والأهم من ذلك من الناحية المالية والضريبية:

إن **فوائد القروض التمويلية** المترتبة على الشركة لصالح البنك طوال سنوات سداد القرض تُعامل محاسبياً كـ “تكاليف تمويلية مقبولة ضريبياً” ويحق للشركة خصمها بالكامل من صافي الأرباح السنوية قبل احتساب الضريبة، مما يعني أن الدولة تساهم بشكل غير مباشر في تخفيف عبء فوائد القرض عبر خفض ضريبة الدخل السنوية المترتبة على شركتك.

خامساً: ما هي الشركة الأنسب لحيازة العقارات؟ (محدودة المسؤولية أم مساهمة مغفلة)

يعد اختيار الشكل القانوني للشركة خطوة حاسمة لنجاح الاستثمار العقاري وفق قانون الشركات السوري:

• الشركة المساهمة المغفلة الخاصة (JSC): تعد الخيار الأمثل والأنسب للمحافظ الاستثمارية العقارية الضخمة والتطوير العقاري؛ حيث يتميز انتقال ملكية الأسهم فيها بالمرونة المطلقة عبر القيد الفوري في سجل مساهمي الشركة، دون الحاجة لتعديل النظام الأساسي للشركة أو توثيق عقود تنازل لدى الكاتب بالعدل، فضلاً عن مرونتها العالية في التخارج وجذب التمويل الخارجي.
• الشركة محدودة المسؤولية (LLC): تعد الخيار الأسهل والتأسيس الأسرع لحيازة العقارات العائلية والمتوسطة برأس مال منخفض (50 مليون ليرة سورية كحد أدنى)، ولكن يواجه الشركاء فيها صعوبة نسبية عند التنازل عن الحصص للغير؛ لطلب توثيق رسمي وتعديل النظام الأساسي ووجوب إتاحة حق الاسترداد (الرجحان) لباقي الشركاء.

سادساً: كيف يساعدك مكتب غرس القانوني في صياغة عقود تأسيس الشركات العقارية؟

إن الاستفادة الكاملة من المزايا القانونية والضريبية لشراء العقارات عبر الشركات تتطلب بناءً وتأسيساً قانونياً سليماً لنظام الشركة الأساسي منذ البداية، وتصنيف الأصول العقارية في القوائم المالية بشكل دقيق؛ تفادياً للوقوع في شبهة التهرب الضريبي أو تعثر تداول الحصص. وفي مكتب غرس القانوني بدمشق، يقدم مستشارونا المتخصصون في قانون الشركات والمحاماة الجنائية العقارية والضريبية خدمات متكاملة تشمل: اختيار الشكل القانوني الأمثل، إعداد غايات الشركة والأنشطة بما يتيح لها حيازة العقارات أصولاً، صياغة عقود التأسيس والأنظمة الأساسية، متابعة معاملات التسجيل والترخيص في وزارة التجارة الداخلية والسجلات التجارية والعقارية، وتوفير التخطيط الضريبي والمحاسبي القانوني الفعال لحماية استثماراتك وتنمية ثروتك بأمان.

للحصول على استشارة قانونية تخصصية، تفضل بزيارة قسم الدعاوى والتقاضي القضائي في سوريا والتواصل مع فريقنا مباشرة.

وللاطلاع على القوانين والمراسيم السورية النافذة المتعلقة بالأحوال الشخصية والمعاملات المدنية، يرجى زيارة الموقع الرسمي لـ مجلس الشعب السوري.

اقرأ أيضاً تفاصيل حول الدعاوى والقضايا القضائية في سوريا.