القانون رقم 10 لعام 2018 في سوريا: استملاك أم تنظيم عقاري وإعادة إعمار؟
أثار صدور القانون رقم 10 لعام 2018 جدلاً واسعاً بين ملاك العقارات والمستثمرين في سوريا، حيث خشي الكثيرون من أن يكون وسيلة مقنعة لنزع الملكية دون تعويض منصف. غير أن الفهم القانوني الدقيق للنص وتعديلاته اللاحقة يكشف عن آلية تنظيمية مختلفة كلياً عن قوانين الاستملاك التقليدية.
يقدم مكتب غرس القانوني في هذا المقال دليلاً استراتيجياً يوضح حقوق المالكين، وآليات إثبات الملكية، وكيفية حماية أسهمك العقارية في المناطق التنظيمية الجديدة.
فهرس المحتويات
- الفرق بين القانون 10 وقانون الاستملاك التقليدي
- مهل إثبات الملكية بعد التعديل بالقانون 42 لعام 2018
- كيفية تحويل العقار إلى حصص سهمية في المنطقة التنظيمية
- ضمانات السكن البديل وبدلات الإيجار للشاغلين
- خطوات توثيق ملكية المغتربين والورثة قانونياً
الفروق الجوهرية بين القانون رقم 10 لعام 2018 والاستملاك
في الاستملاك التقليدي، تنتزع الدولة ملكية العقار وتدفع تعويضاً نقدياً للمالك وتخرجه من المنطقة نهائياً. أما في القانون رقم 10 لعام 2018، فإن المالك لا يفقد ارتباطه بالعقار، بل يتحول حقه العيني إلى “حصص سهمية تنظيمية” شائعة في كامل المنطقة المحدثة، بحيث يصبح شريكاً في القيمة الإجمالية للمشروع الاستثماري الجديد.
تتيح هذه الحصص للمالك عدة خيارات استثمارية: إما الاكتتاب على مقسم سكني أو تجاري وبنائه، أو بيع الأسهم في سوق التداول العقاري، أو تأسيس شركة مساهمة مشتركة مع بقية الملاك للتطوير العقاري.
مهل إثبات الملكية وضمانات التعديل بالقانون 42
عالج المشرع السوري الانتقادات الأولى للقانون عبر إصدار القانون رقم 42 لعام 2018، والذي أقر تعديلات حاسمة لصالح المالكين:
- تمديد مهلة التصريح: أصبحت المهلة سنة كاملة بدلاً من ثلاثين يوماً لتقديم وثائق الملكية وبيانات القيد وعقود البيع.
- حق التوكيل والإنابة: يحق للمالكين المقيمين خارج البلاد توكيل أقاربهم حتى الدرجة الرابعة أو توكيل محامٍ لتثبيت حقوقهم دون اشتراط الحضور الشخصي.
- الطعن القضائي: فتح باب الطعن في قرارات لجان التقدير وحصر الملكية أمام القضاء المدني المختص.
للاطلاع على إجراءات تثبيت وتدقيق القيود العقارية، يرجى مراجعة مرجعنا حول الطابو والسجل العقاري في سوريا.
آلية تقدير الحصص السهمية وحقوق الشاغلين
تُشكل لجان قضائية مستقلة تضم قضاة وخبراء عقاريين لتقييم جميع العقارات الداخلة في المنطقة التنظيمية وفق الأسعار الحقيقية السائدة. كما يمنح القانون شاغلي الأبنية السكنية المستحقين بدلات إيجار سنوية لحين تسليمهم السكن البديل المخصص لهم وفق المخطط التنظيمي المعتمد.
يمكن مراجعة القوانين الصادرة وقرارات الإحداث عبر البوابة الرسمية لدى مجلس الشعب السوري.
نصائح عملية لحماية حقوقك في المناطق التنظيمية
إذا أُعلنت منطقتك العقارية منطقة تنظيمية بموجب القانون رقم 10 لعام 2018، لا تتأخر في استخراج بيان القيد العقاري وإثبات الإشغال وتوكيل محامٍ لمتابعة إيداع الوثائق والاعتراض على تقييم الأسهم في المواعيد المحددة قانوناً.
يتولى مكتب غرس القانوني تمثيل الملاك والورثة والمغتربين في كافة إجراءات المناطق التنظيمية لضمان تثبيت كامل الأسهم والحصول على المقاسم المستحقة.
