حقوق المستأجر والمؤجر عند ترميم العقار وصيانته في القانون المدني السوري 2026
تشكل مسألة صيانات وترميمات العقارات المؤجرة نقطة نزاع متكررة بين المالكين والمستأجرين في سوريا، لا سيما في ظل تراجع جودة بعض المباني القديمة أو حدوث أضرار طارئة بالشقق والمحلات التجارية. يتساءل الطرفان عادةً: من يتحمل الفاتورة؟ وهل يحق للمستأجر خصم تكاليف الصيانة من قيمة الإيجار الشهري دون موافقة المالك؟ يهدف هذا الدليل الشامل إلى توضيح القواعد التشريعية والتطبيقات القضائية في المحاكم المدنية السورية لحماية حقوق جميع الأطراف.
الترميمات الضرورية على عاتق المؤجر في التشريع السوري
حدد القانون المدني السوري المادة 535 بوضوح أن المؤجر ملزم بتسليم العين المؤجرة بحالة تصلح للانتفاع المقصود، وصيانتها طوال فترة العقد لتبقى صالحة للغرض المخصص لها. وتتضمن الترميمات الضرورية المسائل الهيكلية والإنشائية التي تؤثر على سلامة البناء أو تمنع الانتفاع الكامل، مثل:
- معالجة الرطوبة الشديدة وتسربات مياه الأمطار من السطح المقيدة للبناء أو الجدران الخارجية.
- إصلاح التصدعات والتشققات الجدارية والخرسانية التي تهدد السلامة العامة للمنشأة.
- تجديد واستبدال قساطل المياه الرئيسية وشبكات الصرف الصحي المركزية الممتدة عبر طبقات المبنى.
- إصلاح المصاعد الكهربائية والأنظمة المشتركة والتجهيزات الأساسية في المباني السكنية والتجارية.
- معالجة الأضرار الناتجة عن الكوارث الطبيعية أو العوامل الجوية خارج إرادة المستأجر.
في حال امتناع المالك عن إنجاز هذه الترميمات الهيكلية، يحق للمستأجر إعذاره رسمياً بموجب إنذار عدلي موجه عن طريق الكاتب العدل لتحديد المهلة المتاحة للتنفيذ.
التزامات المستأجر والصيانة التأجيرية اليومية
في المقابل، تميز التشريعات المدنية بدقة بين التكاليف الهيكلية الكبرى وبين الصيانة الاستهلاكية اليومية الناجمة عن الاستعمال المباشر للعين المؤجرة. وتنص المادة 549 من القانون المدني على أن المستأجر ملزم بالعناية بالعقار عناية الشخص الحريص، وتشمل مسؤولياته المباشرة ما يلي:
- إصلاح الأعطال البسيطة الناتجة عن الاستخدام اليومي المعتاد (مثل تغيير الصنابير التالفة والمفاتيح الكهربائية والقسائم الداخلية).
- إخطار المؤجر فوراً بظهور أي خلل أو تسرب مائي قد يتفاقم ويتسبب بضرر دائم للبناء أو الشقق المجاورة.
- تحمل قيمة الأضرار الناجمة عن الإهمال أو الاستخدام الخاطئ لمرافق العقار أو التعديلات غير المصرح بها.
- الحفاظ على النظافة العامة والالتزام بقواعد التنظيم الداخلي للبناء السكني أو التجاري.
حق المستأجر في فسخ العقد أو تخفيض البدل المالي
وفقاً للمادة 536 من القانون المدني، إذا تطلبت العين المؤجرة ترميمات مستعجلة لا يمكن إرجاؤها إلى نهاية مدة العقد، يحق للمؤجر إجراؤها حتى لو تسبب ذلك بإزعاج المستأجر. لكن إذا ترتب على هذه الأعمال حرمان المستأجر من السكن أو ممارسة نشاطه التجاري لفترة ملموسة، يمنح القانون المستأجر الخيارات التالية:
- إنقاص بدل الإيجار بنسبة مئوية تتناسب تماماً مع حجم المنفعة الضائعة خلال فترة تنفيذ أعمال الصيانة.
- طلب فسخ عقد الإيجار نهائياً وتظهير العقد دون فرض أي غرامات أو شروط جزائية إذا أصبحت العين غير صالحة للاستعمال تماماً.
- المطالبة بالتعويض القضائي عن الخسائر التجارية أو تكاليف الانتقال المؤقت إلى عقار آخر إذا ثبت تقصير المؤجر أو مائلته المتعمدة.
الإجراءات القضائية المستعجلة لخصم تكاليف الترميم
عندما يمتنع المؤجر عن الاستجابة للإنذارات العدلية الموجهة إليه لإصلاح عطل خطير يهدد السلامة أو يمنع الانتفاع، يشدد خبراء مكتب غرس بعدم اقتطاع المبالغ من الإيجار تلقائياً لتجنب دعوى الإخلاء لعدم دفع البدل. الخطوة السليمة تتلخص في اتباع المسار الإجرائي الاتي:
- تقديم طلب عاجل أمام قاضي الأمور المستعجلة لتثبيت حالة العقار بواسطة خبرة هندسية قضائية ثلاثية.
- الاستحصال على قرار ترخيص قضائي يتيح للمستأجر إنجاز الإصلاحات الضرورية على نفقته الخاصة.
- حسم المبالغ المثبتة بالفواتير الرسمية وتقرير الخبرة القضائية من بدل الإيجار الشهري المستحق للمالك.
- توثيق كافة المراسلات والأدلة المالية لضمان عدم التعرض لأي نزاع تنفيذي لاحق.
للمزيد حول رفع النزاعات والترافع أمام المحاكم المدنية، يمكنك الاطلاع على قسم الدعاوى القضائية عبر موقعنا.
كما يمكنك مراجعة النصوص التشريعية الصادرة عن مجلس الشعب السوري للتحقق من التعديلات القانونية النافذة.
