مأساة الاستملاك الجزئي في سوريا: ماذا تفعل لو استملكوا جزءاً من أرضك؟

يعتبر الاستملاك الجزئي في سوريا من أكثر القضايا القانونية شائكة التي تواجه الملاك، حيث تجد نفسك فجأة وقد خسرت جزءاً من أرضك لصالح مشروع عام، وبقيت مع مساحة قد لا تصلح للبناء أو الزراعة. في “مكتب غرس القانوني”، نؤمن بأن المعرفة القانونية هي أول خطوة لاستعادة حقوقك.

في هذا المقال، سنشرح بالتفصيل كيف تتعامل مع المادة 10 و المادة 11 من المرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983، وما هي الإجراءات التي تضمن لك تعويضاً عادلاً.

أولاً: فهم “الربع المجاني” (المادة 10)

من أغرب نصوص القانون السوري هو ما يسمى بالربع المجاني. تتيح المادة 10 للجهة المستملكة اقتطاع ما يصل إلى 25% من مساحة عقارك دون دفع ليرة واحدة! الحجة هنا هي أن قيمة الجزء المتبقي سترتفع بسبب المشروع الجديد. ولكن، هل هذا عادل دائماً؟ بالتأكيد لا، ولذلك هناك ثغرات قانونية يمكن للمحامي المحترف استغلالها لضمان عدم ضياع حقك.

ثانياً: متى تجبر الدولة على شراء كامل العقار؟ (المادة 11)

إذا كان الجزء اللي بقي معك “فتات” وما عاد فيه فايدة، هون بتدخل المادة 11. يحق لك تقديم طلب لإجبار الإدارة على استملاك الجزء المتبقي إذا أثبتت أنه غير قابل للانتفاع.

شروط تفعيل المادة 11:

• أن يكون الجزء المتبقي غير صالح للبناء وفق الأنظمة النافذة.
• تقديم الطلب خلال 3 سنوات من تاريخ وضع يد الإدارة على العقار.
• إثبات أن المساحة المتبقية لا تحقق الحد الأدنى للاستثمار الزراعي الاقتصادي.

ثالثاً: لجان التقدير وكيفية الاعتراض

لا يتم تقدير قيمة التعويض في المحاكم، بل عبر لجان إدارية. إذا شعرت أن التقدير “زهيد” ولا يناسب سعر السوق، لديك فرصة واحدة للاعتراض أمام لجنة إعادة النظر. يجب أن يتم هذا الإجراء بدقة متناهية لأن قرار هذه اللجنة يكون مبرماً (نهائياً).

مقارنة بين أنواع الاستملاك الجزئي والتعويض:

إذا كنت بحاجة لمتابعة معاملة في السجل العقاري أو تثبيت ملكية، يمكنك الاطلاع على خدماتنا في السجل العقاري في سوريا، أو إذا كنت بصدد رفع دعوى تعويض، تعرف على إجراءاتنا في الدعاوى القضائية في سوريا.

رابعاً: نصيحة “غرس” القانونية

لا تترك الإدارة تضع يدها على عقارك دون “مرسوم استملاك” رسمي. إذا حدث ذلك، فأنت أمام حالة استيلاء مادي تمنحك الحق في طلب السعر الرائج فوراً أمام القضاء العادي، وهو ما يضمن لك تعويضاً أعلى بكثير من لجان الاستملاك.

للمزيد من المعلومات حول القوانين العقارية، ننصح بمتابعة التحديثات على موقع مجلس الشعب السوري.