دليل دعوى إزالة الشيوع في سوريا 2026: اختصاص محكمة الصلح وقسمة العقار الشائع
في إطار التحديثات التشريعية والاستثمارية المتلاحقة في سوريا لعام 2026، تبرز الأهمية القصوى لفهم الإجراءات والضوابط القانونية لحماية الحقوق المالية والعقارية. يقدم هذا المرجع التخصصي الشرح المتكامل لـ دعوى إزالة الشيوع في سوريا وفق أحدث القوانين والمراسيم النافذة وتطبيقات القضاء السوري ومحكمة النقض.
1. التطور التشريعي: إلغاء القانون 21 واختصاص محكمة الصلح
الخلاصة القانونية المباشرة: تقام دعوى إزالة الشيوع في سوريا لعام 2026 أمام محكمة الصلح المدنية حصراً وفق أحكام القانون رقم 1 لعام 2015 الذي ألغى القانون 21 لعام 1986 ولجانه السابقة. ويحق لأي شريك مهما صغرت حصته المطالبة بالقسمة العينية للعقار، أو إحالته إلى البيع بالمزاد العلني وتوزيع الثمن في حال تعذر الفرز المستقل.
تعتبر الملكية الشائعة وفق القانون المدني السوري حالة عارضة ومؤقتة؛ إذ تنص المادة 780 على أنه لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع. وكان العمل يجري سابقاً عبر لجان إدارية شكلت بموجب القانون رقم 21 لعام 1986، إلا أن المشرع أنهى هذا النظام بموجب القانون رقم 1 لعام 2015 الصادر عن مجلس الشعب السوري، موحداً الاختصاص القضائي لدى محكمة الصلح المدنية المختصة بموقع العقار لضمان رقابة قضائية نزيهة وحق الطعن والاستئناف المكفول دستورياً.
2. الشروط القانونية لقبول دعوى إزالة الشيوع
بطلان الخصومة الناقصة: يشترط لقبول الدعوى شكلاً اختصام كافة الشركاء المقيدين في الصحيفة العقارية دون استثناء، وفي حال وفاة أحدهم يجب إدخال سائر الورثة بموجب حصر إرث رسمي.
تتمثل الشروط الأساسية التي استقر عليها اجتهاد محكمة النقض السورية فيما يلي:
- ثبوت صفة الشريك المدعي: تقديم بيان قيد عقاري رسمي حديث يثبت ملكية المدعي لأسهم شائعة بالعقار.
- عدم وجود اتفاق مانع للقسمة: ألا يكون الشركاء قد اتفقوا بعقد صحيح على البقاء في الشيوع لمدة محددة (على ألا تتجاوز 5 سنوات).
- قيد إشارة الدعوى: وضع إشارة دعوى إزالة الشيوع في السجل العقاري لضمان نفاذ الحكم بمواجهة أي تصرفات تطرأ أثناء المحاكمة.
3. الإجراءات العملية وقيد إشارة الدعوى والخبرة المساحية
تسير الدعوى وفق مراحل تقاضٍ منظمة بإشراف المحكمة المختصة، مع مراعاة التعامل مع أي إشارات حجز احتياطي أو رهون تأمينية سابقة مقيدة على حصة أحد الشركاء؛ حيث تقضي المحكمة بترحيل تلك الإشارات إلى الحصة المفروزة الناتجة عن القسمة، أو إلى نصيب الشريك المحجوز عليه من حصيلة ثمن المزاد العلني حمايةً لحقوق باقي الشركاء الشاغلين وحسن النية وفق قواعد قانون أصول المحاكمات السوري النافذة:
- تقديم الاستدعاء وإبراز حصر الإرث: تسجيل الدعوى وإرفاق وثائق الملكية وتحديد موطن الخصوم.
- وضع الإشارة والتبليغ: إيداع كتاب وضع إشارة الدعوى لدى أمانة الطابو وتبليغ الأطراف أصولاً.
- ندب الخبرة المساحية: تعيين خبير مساحي مرخص من وزارة العدل لإجراء الكشف الميداني، وتحديد مساحة العقار الإجمالية وبيان صلاحيته للقسمة العينية من الناحية التنظيمية والإنشائية.
4. القسمة العينية ومعدل الحصص مقابل البيع بالمزاد العلني
يميز القضاء بين مسارين رئيسيين للفصل في الدعوى:
- القسمة العينية: هي الأصل؛ فإذا كانت مساحة العقار وطبيعته تسمح بفرزه إلى أجزاء مستقلة صالحة للانتفاع دون ضرر بقيمته، يُقسم العقار ويُعوّض نقص قيمة أي مقسم بمبلغ نقدي يسمى “معدّل القسمة” يدفعه الشريك المستفيد.
- البيع بالمزاد العلني: إذا كان العقار شقة سكنية واحدة أو متجراً لا يقبل التجزئة، تقضي المحكمة ببيعه جبراً بالمزاد العلني عبر دائرة التنفيذ وتوزيع الثمن على الشركاء بنسبة أسهمهم. وللتعرف على آليات التقاضي، يمكنك تصفح قسم دعاوى المحاكم السورية المتخصصة بموقعنا.
5. مقارنة بين القسمة الرضائية والقسمة القضائية الجبرية
| وجه المقارنة | القسمة الرضائية بين الشركاء | القسمة القضائية (دعوى إزالة الشيوع) |
|---|---|---|
| موافقة الشركاء | تتطلب إجماع 100% من مالكي الأسهم دون استثناء. | تكفي إرادة شريك واحد فقط ولو كان يملك سهماً واحداً. |
| المدة الزمنية | فورية تتم أمام الكاتب بالعدل وأمانة السجل العقاري. | تستغرق عدة أشهر تبعاً للخبرات والتبليغات القضائية. |
| القوة التنفيذية | عقد اتفاقي قد يتعرض للطعن إذا شابه غبن أو إكراه. | حكم قضائي مبرم واجب التنفيذ جبراً بواسطة دائرة التنفيذ. |
6. الأسئلة الشائعة حول قضايا إزالة الشيوع في المحاكم
هل يحق لأحد الشركاء الاعتراض على بيع العقار بالمزاد العلني؟
لا يملك أي شريك حق منع بيع العقار بالمزاد إذا أثبتت الخبرة القضائية تعذر قسمته عيناً؛ فالبيع الجبري هو الحل القانوني الحتمي لإنهاء الشيوع.
هل يستطيع الشريك الدخول في المزاد العلني لشراء العقار؟
نعم، يحق لأي شريك المزايدة على العقار، وتتاح له ميزة حسم قيمة حصته السهمية من الثمن الإجمالي في حال رسو المزاد عليه.
ما الإجراء إذا كان أحد الورثة أو الشركاء مسافراً خارج القطر؟
يتم تبليغ الشريك الغائب في موطنه المختار أو لصقاً بالصحف الرسمية وفق قانون أصول المحاكمات، وتستمر الدعوى بحقه دون أن يعطل غيابه القسمة.
7. خدمات تصفية التركات وفض منازعات الشيوع بمكتب غرس
يتولى فريق المحامين في مكتب غرس للمحاماة فض نزاعات الملكية الشائعة باحترافية: بدءاً من التفاوض الرضائي وصياغة عقود القسمة، وحتى الترافع أمام محاكم الصلح ومتابعة جلسات المزاد العلني لضمان تقييم عادل لأموال الموكلين.
