تملك المستثمر الأجنبي للعقارات في سوريا: دليل قانون الاستثمار 2026
شهد المناخ الاستثماري في سوريا تحولات تشريعية كبرى تهدف إلى استقطاب رؤوس الأموال العربية والأجنبية للمشاركة في مشاريع إعادة الإعمار والتطوير الاقتصادي؛ وتعد مسألة تملك المستثمر الأجنبي للعقارات في سوريا إحدى أهم الضمانات الجاذبة التي كفلها قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 وتعديلاته الصادرة بالمرسوم التشريعي رقم 114 لعام 2025، متجاوزة القيود السكنية الضيقة لتتيح تملك الأراضي والعقارات التشغيلية بمزايا وحوافز استثنائية.
1. الطفرة التشريعية في قانون الاستثمار رقم 18 وتجاوز قيود التملك السكني
وضع المشرع السوري عبر مجلس الشعب السوري فاصلاً جوهرياً بين تملك غير السوري لعقار سكني فردي (الذي يخضع للمرسوم 11 لعام 2011 برخصة وزير الداخلية وبسقف مساحة 140 متراً مربعاً)، وبين تملك الأراضي والعقارات لإقامة المشاريع الإنتاجية والتنموية الخاضعة لقانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021:
- الهدف هو تمكين المستثمر الأجنبي من إنشاء المصانع، الفنادق، المستشفيات، والمجمعات السكنية والتجارية دون عوائق بيروقراطية.
- معاملة المستثمر الأجنبي معاملة متكافئة ومحفزة تضمن له تثبيت ملكيته في السجل العقاري تحت اسم مشروعه المرخص.
2. نص المادة 27: شروط تملك واستئجار العقارات والأراضي لإقامة المشاريع
حددت المادة 27 من قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 الحقوق العينية للمستثمر بشكل دقيق:
- للمستثمر الحق في تملك أو استئجار الأراضي والعقارات اللازمة لإقامة المشروع الاستثماري أو توسيعه، في حدود الحاجة الفعلية للمشروع المحددة في دراسة الجدوى الاقتصادية المعتمدة.
- لا يجوز للمستثمر التصرف في العقار أو الأرض المستملكة أو المشتراة لغير الغرض المخصص لها في الترخيص الاستثماري إلا بموافقة مسبقة من الهيئة.
3. دور المجلس الأعلى للاستثمار في المصادقة على تملك الأراضي الشاسعة
في الحالات التي يتطلب فيها المشروع الاستثماري حيازة مساحات ضخمة من الأراضي (كالمشاريع الزراعية المتطورة، أو محطات الطاقة البديلة، أو القرى السياحية):
- ترفع هيئة الاستثمار السورية الطلب إلى المجلس الأعلى للاستثمار للموافقة الاستثنائية على تملك المستثمر الأجنبي لهذه المساحات.
- يصدر القرار متضمناً تخصيص العقار وتحديد مهل التنفيذ والجدول الزمني للبدء بالإنتاج لحماية الأراضي من المضاربات العقارية غير الإنتاجية.
4. تملك الأجانب في المدن الصناعية ومناطق التطوير والاستثمار العقاري
عزز المرسوم التشريعي رقم 114 لعام 2025 تملك الأجانب في بيئات استثمارية منظمة:
- المدن والمناطق الصناعية (عدرا، حسياء، الشيخ نجار): تمنح المقاسم الصناعية للمستثمرين العرب والأجانب بعقود تملك مباشرة أو حق انتفاع طويل الأمد مع توفير البنية التحتية المتطورة.
- مناطق التطوير العقاري: يسمح للشركات العقارية الأجنبية بتملك مناطق تطوير عقاري كبرى لإقامة مدن وضواحٍ سكنية حديثة وإعادة بيع المقاسم والشقق بعد إنجازها.
5. ضمانات حماية ملكية المستثمر وحرية تحويل أموال العقارات للخارج
أحاط القانون أصول المستثمر الأجنبي بشبكة أمان قانونية شاملة:
- حظر نزع الملكية أو الاستملاك: لا يجوز مصادرة العقار أو نزع ملكيته إلا للمنفعة العامة بموجب حكم قضائي وبتعويض عادل يعادل القيمة السوقية الحقيقية للمشروع وقت الاستملاك.
- حرية تحويل الأموال بالقطع الأجنبي: يحق للمستثمر عند تصفية مشروعه أو بيع عقاراته إعادة تحويل حصيلة التصفية ورأس المال الأصلي والأرباح المحققة إلى الخارج بحرية تامة عبر مصرف سورية المركزي.
6. الخطوات الإجرائية الرسمية لتملك العقار الاستثماري عبر هيئة الاستثمار السورية
يتم إنجاز معاملة التملك عبر «مركز خدمات المستثمر» بالنافذة الواحدة:
- تقديم طلب ترخيص المشروع ودراسة الجدوى الفنية والمالية متضمنة مواصفات العقار المطلوب.
- استصدار «إجازة الاستثمار» من هيئة الاستثمار السورية متضمنة الموافقة على تملك العقار للمشروع.
- إحالة الملف إلى أمانة السجل العقاري (الطابو) المختصة لتدوين قيد الملكية باسم المستثمر أو شركته وإصدار سند التمليك الممهور بصفة الاستثمار.
7. جدول المقارنة الشامل بين التملك السكني العادي وتملك المستثمر في سوريا
| وجه المقارنة | التملك السكني الفردي (القانون 11/2011) | تملك المستثمر الأجنبي (قانون الاستثمار 18) |
|---|---|---|
| سقف المساحة المسموحة | عقار واحد لا يتجاوز 140 متراً مربعاً | غير محدد بمساحة وتحدد بحاجة المشروع الفعلية |
| الجهة المانحة للموافقة | رخصة شخصية من وزير الداخلية | إجازة استثمار من هيئة الاستثمار السورية |
| طبيعة العقار المقبول | شقة أو مسكن مستقل مبني ومرخص فقط | أراضٍ صناعية، عقارات تجارية، ومناطق تطوير |
| الإعفاءات الجمركية والضريبية | لا توجد إعفاءات وتخضع للرسوم العادية | إعفاءات جمركية وتخفيضات ضريبية كبرى |
| تحويل العائدات للخارج | يخضع لقواعد القطع والتحويل العادية | مكفول ومضمون بنص القانون بالعملة الأجنبية |
8. الأسئلة الشائعة حول تملك الشركات والمستثمرين الأجانب للعقارات في سوريا
هل يجوز للمستثمر الأجنبي تأسيس شركة سورية محدودة المسؤولية لتملك العقارات؟
نعم، يتيح قانون الشركات وقانون الاستثمار للأجانب تأسيس شركات سورية مملوكة لهم بنسبة 100%، وتقوم الشركة بتملك العقارات اللازمة لغاياتها التجارية والاستثمارية المرخصة.
ماذا يحدث للعقار إذا تعثر المشروع الاستثماري وتوقف عن العمل؟
يمنح المستثمر مهلاً لتصويب أوضاع المشروع؛ وفي حال التصفية، يجوز بيع العقار لمستثمر آخر يمارس ذات النشاط أو نقل ملكيته وفق موافقة الهيئة وتصفية الالتزامات.
هل يحق للمستثمر الأجنبي تملك أراضٍ زراعية لإقامة مشاريع تصنيع زراعي؟
نعم، يتيح قانون الاستثمار تملك الأراضي للمشاريع الزراعية المتطورة والمنشآت التحويلية الملحقة بها بعد استصدار موافقة المجلس الأعلى للاستثمار والزراعة.
هل تطبق على المستثمر الأجنبي مهلة السنتين لحظر بيع العقار؟
لا تنطبق مهلة السنتين السكنية على العقارات الاستثمارية؛ ولكن يرتبط تصرف المستثمر بالعقار باستمرار المشروع أو الحصول على موافقة هيئة الاستثمار لنقل الملكية لمستثمر بديل.
9. خدمات مكتب غرس في تأسيس المشاريع وتملك العقارات الاستثمارية للأجانب
إن دخول السوق الاستثماري السوري وتملك الأصول العقارية الصناعية والتجارية يتطلب تخطيطاً قانونياً محكماً لدمج مزايا قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 وتعديلات المرسوم 114 لعام 2025؛ ويقدم قسم الاستثمار والشركات في مكتب غرس تمثيلاً استراتيجياً في خدمات الاستثمار وتأسيس الشركات للأجانب في سوريا، وصياغة دراسات الجدوى القانونية، واستصدار إجازات الاستثمار، وفراغ العقارات الاستثمارية في الطابو بأعلى معايير الحماية القانونية.
