انتقال الملكية العقارية لغير السوريين عن طريق الإرث والوصية في القانون السوري

كثيراً ما يتفاجأ الورثة أو الموصى لهم من غير السوريين (سواء كانوا عرباً أم أجانب) بأن أيلولة العقارات الواقعة في سوريا إليهم عن طريق **الإرث الشرعي** أو **الوصية** لا تمنحهم حق الاحتفاظ بالملكية أو التصرف بها للأبد دون قيود. فقد وضع التشريع السوري بموجب القانون رقم 11 لعام 2011 (المعدل بالقانون رقم 12 لعام 2021) ضوابط صارمة وأهلاً قانونية ملزمة تفرض نقل الملكية لمواطنين سوريين تفادياً لأيلولة العقار لمصلحة الخزينة العامة للدولة.

يقدم لكم “مكتب غرس القانوني” في هذا المقال التخصصي التحليل التشريعي الشامل لأحكام إرث ووصية العقارات لغير السوريين، والمهل القانونية الوجوبية للتصرف، وكيفية حماية الحقوق المالية للورثة الأجانب.

أولاً: شرط المعاملة بالمثل في الإرث والوصية العقارية

تنص المادة 3 من القانون رقم 11 لعام 2011 على أنه في حال آل عقار مبني أو أرض واقعة في سوريا إلى شخص غير سوري بموجب وثيقة حصر إرث شرعي أو وصية مسجلة، يُشترط لاستحقاقه الأول توفر **شرط المعاملة بالمثل**:

• أن تكون تشريعات دولة الوارث الأجنبي تمنح المواطنين السوريين حق إرث وتملك العقارات على أراضيها بالمثل.
• إذا كانت دولة الأجنبي تحظر إرث السوريين للعقارات لديها، يسقط حق الأجنبي في الاحتفاظ بالعقار وتطبق أحكام التصفية المالية الفورية.

ثانياً: مهلة السنة الواحدة الوجوبية لنقل الملكية لمواطن سوري

إذا استوفى الوارث أو الموصى له الأجنبي شرط المعاملة بالمثل وآل إليه العقار، فإن القانون لا يمنحه ملكية مطلقة مفتوحة، بل يقيده بالالتزام الآتي:

1. يُحظر على الوارث الأجنبي تسجيل العقار باسمه نهائياً في السجل العقاري إلا إذا استوفى الشروط العامة لتملك الأجانب (عقار سكني واحد، موافقة وزير الداخلية، والموافقة الأمنية).
2. في حال عدم استيفائه الشروط العامة، يُلزم الوارث الأجنبي بـ **تفرغ ونقل ملكية العقار لمواطن سوري** (عن طريق البيع أو التنازل) خلال مهلة قانونية حتمية مدتها **سنة واحدة** من تاريخ آلولة العقار إليه وصدور وثيقة حصر الإرث.

وللمزيد حول كيفية استخراج وتصفية التركات في سوريا، راجع دليلنا التخصصي حول معاملات وإجراءات حصر الإرث في القانون السوري.

ثالثاً: جزاء الامتناع أو فوات المهلة (الأيلولة لأملاك الدولة)

وضع المشرّع السوري جزاءً حاسماً في حال تقاعس الوارث الأجنبي أو انقضاء مهلة السنة دون نقل الملكية لمواطن سوري أو الحصول على ترخيص وزير الداخلية:

• تنتقل ملكية العقار الموروث حكماً وبقوة القانون إلى **إدارة أملاك الدولة (الخزينة العامة)**.
• تُصرف للوارث أو الموصى له غير السوري القيمة التقديرية للعقار بنقود نقدية وفقاً لأحكام التقدير المقررة في قانون الاستملاك النافذ، مما يعني حرمان الأجنبي من العقار عيناً والاحتفاظ بحقه المالي التقديري فقط.

رابعاً: قيد الحظر السنوي على تصرف الأجانب بالعقارات (سنتان)

وفقاً للمادة 2 من القانون رقم 11 لعام 2011، إذا حصل الأجنبي على ترخيص استثنائي من وزير الداخلية وتملك العقار الموروث رسمياً، يمنع عليه التصرف به بنقل الملكية لأي شخص آخر قبل مضي **سنتين كاملتين** من تاريخ قيده بالسجل العقاري، إلا بقرار صريح من وزير الداخلية ولأسباب تسوغ ذلك.

وللاطلاع على القرارات القضائية الإدارية المتعلقة بالاستملاك وأملاك الدولة، راجع مقالنا حول رقابة القضاء الإداري على قرارات الاستملاك.

خامساً: كيف يساعدك مكتب غرس في تنظيم معاملات إرث العقارات لغير السوريين؟

يتطلب التعامل مع تركات العقارات التي تضم ورثة أجانب سرعة ودقة متناهية لتفادي انقضاء مهلة السنة وفقدان العقار لصالح الخزينة العامة. في “مكتب غرس القانوني”، يتولى محامونا التخصصيون استخراج معاملات حصر الإرث الشرعي والقانوني، تنظيم إجراءات البيع والتنازل لمواطنين سوريين وفق الأصول، أو تقديم طلبات الترخيص الاستثنائية لوزير الداخلية وتأمين الحماية القانونية الكاملة لحقوق الورثة المالية والعينية.

لطلب الاستشارة والتمثيل القانوني في معاملات الإرث، تفضل بزيارة قسم دعاوى ومعاملات الإرث والتركات في سوريا.

كما يمكنك متابعة المراسيم والتشريعات النافذة من خلال مجلس الشعب السوري.

اقرأ أيضاً تفاصيل حول صياغة العقود القانونية في سوريا.