ترتيب طرق تملك العقارات في سوريا من الأقوى للأضعف ومخاطر ما يسمى فراغ المالية
يعتبر الاستثمار في العقارات بسوريا من أهم وسائل حفظ الأصول. إلا أن سوق العقارات يزخر بمسميات ووثائق متعددة لتثبيت الملكية. وتتفاوت هذه الوثائق تفاوت كبيراً في درجتها وقوتها الإثباتية أمام المحاكم والدوائر الرسمية، مما يتطلب من المشترين الحذر وفهم الترتيب القانوني الدقيق.
الترتيب القانوني لطرق تملك العقارات (من 1 إلى 10)
صنّف الخبراء والقضاء السوري طرق تملك العقارات بحسب قوتها القانونية على النحو الترتيبي التالي:
- سجل عقاري (الطابو الأخضر): الأقوى والأشمل ولا يقبل الطعن.
- سجل عقاري مؤقت: رسمي وحصين للمناطق العمرانية الحديثة.
- قيود المؤسسة العامة للإسكان: ملكية إدارية رسمية موثوقة.
- حكم محكمة موصوف: قرار قضائي قطعي بتثبيت البيع.
- عقد تخاصص جمعية سكنية: سند تخصيص مقترن بالسجل التعاوني.
- حكم محكمة بحصة سهمية: إثبات ملكية أسهم في عقار شائع.
- حكم صحة بصمة وتوقيع: يثبت التوقيع فقط ولا يسجل العقار.
- عقد بيع قطعي مع مصالحة مالية: تسوية ضريبية لا تنقل صحيفة السجل.
- نقل عداد الكهرباء/المياه: إجراء خدمي خالٍ من أي صفة عقارية.
- عقد بيع قطعي عرفي: سند عادي يربط المتعاقدين فقط.
الفرق بين الطابو الأخضر وحكم صحة التوقيع
يقع الكثير من المشتريين في خلط خطير بين السجل العقاري النهائي (الطابو الأخضر) ودعوى صحة التوقيع. فـ **الطابو الأخضر** ينقل الملكية فوراً في الصحيفة العقارية وتصبح حصينة ضد الدائنين والغير. بينما **دعوى صحة التوقيع** لا تتعدى إثبات أن البائع هو من وقع العقد، دون أن تضع إشارة دعوى أو تنقل السجل العقاري باسم المشتري.
خدعة “فراغ المالية” وحقيقتها القانونية
تنتشر في بعض البيوع العرفية عبارة “بيع بفراغ المالية” أو “نقل الذمة المالية”:
“نقل الذمة المالية في مديرية المالية هو إجراء ضريبي يهدف لدفع الرسوم والتكاليف المالية فقط، ولا يعتبر بيعاً عقارياً ولا ينقل ملكية العقار، ولا يؤثر إطلاقاً في قيود السجل العقاري.”
وبالتالي، فإن الاعتماد على “فراغ المالية” وحده لشراء عقار يترك المشتري بلا أي سند ملكية يحميه من البائع أو ورثته أو دائنيه.
هل ينقل عداد الكهرباء أو المياه ملكية العقار؟
الإجابة القطعية هي لا. إن نقل الاشتراك في شركة الكهرباء أو مؤسسة المياه هو مجرد تغيير لاسم المنتفع من الخدمة، ولا تشكل الفواتير أو الاشتراكات أي سند ملكية عيني في القضاء السوري.
نصائح وإرشادات قبل شراء أي عقار في سوريا
- احرص دائماً على الحصول على إخراج قيد عقاري حديث للتحقق من خلو العقار من إشارات الحجز.
- لا تقم بشراء عقار بموجب عقد عرفي دون وضع إشارة دعوى تثبيت بيع على الصحيفة العقارية.
- وللمزيد حول المعاملات والتوثيق العقاري، يمكنك مراجعة قسماً المخصص حول العقارات والتركات في سوريا.
- يمكن الاطلاع على قوانين السجل العقاري والبيوع عبر موقع مجلس الشعب السوري الرسمية.
