إشارة الرهن التأميني على العقار في القانون السوري: الشروط والتنفيذ

تعتبر التسهيلات التمويلية والقروض المصرفية من المحركات الأساسية للاستثمار العقاري والتجاري. ولضمان استرداد هذه القروض، تعتمد البنوك والدائنون على نظام **الرهن التأميني**. وتُعد **إشارة الرهن التأميني** المدونة على صحيفة العقار هي السند القانوني الوحيد الذي يمنح الدائن حق الأولوية والتتبع لاستيفاء ديونه فور استحقاقها. فما هي إشارة الرهن التأميني في القانون المدني السوري؟ وما هي الحقوق والضمانات التي تمنحها للدائن والراهن؟ وكيف يتم ترقينها بعد السداد؟

مفهوم الرهن التأميني في القانون المدني السوري

الرهن التأميني هو عقد يكسب به الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقاً عينياً يكون له بموجبه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون. ويتميز الرهن التأميني عن الرهن الحيازي في أن العقار المرهون يبدقى في حيازة المالك الراهن ويحق له الانتفاع به واستغلاله.

وتخضع إجراءات إشهار وتنفيذ الرهون للمتابعة القانونية الصارمة عبر رفع الدعاوى القضائية ودوائر التنفيذ.

إلزامية قيد إشارة الرهن في السجل العقاري

ينص القانون المدني السوري على أن الرهن التأميني لا ينشأ ولا ينفذ في مواجهة الغير إلا بالتسجيل وقيد **إشارة الرهن التأميني** صراحة على الصحيفة العقارية في السجل العقاري. ويحدد تاريخ التسجيل رتبة الدائن المرتهن وحقه في الأسبقية عند التوزيع.

وقد حدد التشريع الصادر عن مجلس الشعب السوري الرسوم العقارية والمطوابع المستحقة لتسجيل وتوثيق الرهون التأمينية لصالح المصارف العامة والخاصة والأفراد.

حق الأولوية وحق التتبع للدائن المرتهن

تمنح إشارة الرهن الدائن ميزتين استثنائيتين في القانون السوري:

• حق الأولوية (التقدم): يستوفي الدائن المرتهن أصل دينه والفوائد والمصاريف من حصيلة بيع العقار بالمزاد قبل الدائنين العاديين.
• حق التتبع: إذا قام المالك الراهن ببيع العقار لحيّز شخص آخر (الحائز)، يحق للدائن المرتهن التنفيذ على العقار واستيفاء دينه من ثمنه في مواجهة الحائز الجديد دون أن يؤثر البيع على سريان الرهن.

حالة تصرف المالك بالعقار المرهون وآثارها

لا يحرم الرهن التأميني المالك الراهن من حق التصرف بالعقار بالبيع أو الهبة، ولكن أي تصرف ينصب على العقار يكون مثقلاً بإشارة الرهن؛ وتتحول ملكية العقار للمشتري الجديد مع بقاء إشارة الرهن قائمة ومحققة لآثارها.

إجراءات سداد الدين وترقين إشارة الرهن

تُزال وتُرقن إشارة الرهن التأميني وفق الخطوات التالية:

1. سداد كامل التزامات القروض أو الديون المترتبة لصالح الدائن المرتهن.
2. إصدار كتاب إبراء رسمي أو كتاب شطب رهن موجه من البنك أو الدائن إلى مديرية المصالح العقارية.
3. تدوين شطب الرهن في السجل العقاري وإعادة العقار حراً ونقياً من أي إشارة رهن.