دعوى صحة التوقيع على عقد بيع العقار في القانون السوري: الشروط والمخاطر

يقع الكثير من المواطنين والمستثمرين في سوريا في وهم قانوني شائع ومخاطرة مالية جسيمة؛ حيث يعتقد البعض أن رفع **دعوى صحة توقيع أو صحة بصمة** على عقد بيع شقة سكنية أو أرض أو عقار والحصول على حكم قضائي يثبت ذلك يعني أن الملكية العقارية قد انتقلت إليهم بصفة قاطعة وأن حقوقهم باتت محمية من أي اعتداء. ومع ذلك، تؤكد الحقيقة القانونية والقضائية في سوريا أن هذا الاعتقاد خاطئ تماماً ❌❌؛ إذ يجوز للبائع قانوناً أن يقوم بإعادة بيع العقار ذاته لمشترٍ ثانٍ وتسجيله في السجل العقاري على الرغم من وجود حكم بصحة التوقيع لصالح المشتري الأول! فما هي حقيقة ودور دعوى صحة التوقيع في القانون السوري؟ ولماذا لا تعتبر سنداً ناقلاً للملكية؟ وما هي الطرق التشريعية الحصرية الكفيلة بحماية مدخراتك ونقل الملكية العقارية بصفة قاطعة؟

الوهم الشائع: هل تنقل دعوى صحة التوقيع ملكية العقار؟

تسود في الشارع العقاري فكرة مغلوطة مفادها أن الحصول على “حكم صحة توقيع” يضمن للمشتري ثبوت ملكيته للدار أو الأرض ويحميه من تصرفات البائع. وتكشف القضايا العقارية في المحاكم السورية أن مئات المشتريين فقدوا عقاراتهم وأموالهم بعد اكتشافهم أن البائع قام بنقل ملكية العقار في الطابو لشخص آخر؛ لأن دعوى صحة التوقيع **لا تُسجل في صحيفة العقار ولا تمنع البائع من التصرف**.

وتتم متابعة هذه الدعاوى بانتظام عبر مكتبنا المتخصص بـ دعاوى تثبيت البيع والحقوق العقارية.

المفهوم القانوني لدعوى صحة التوقيع (دعوى تحفظية وقائية)

دعوى صحة التوقيع أو صحة البصمة هي دعوى تحفظية وقائية بحتة، يقتصر الهدف منها على إثبات أن التوقيع أو البصمة المدونة على العقد هي توقيع البائع الحقيقي. وتتلخص آثارها في منع البائع أو ورثته مستقبلاً من إنكار التوقيع أو الادعاء بالتزوير. **ولا يتعرض القاضي في هذه الدعوى إطلاقاً لمضمون البيع**، أو سلامة العقد، أو قانونية المبيع، أو انتقال أي حق عيني للمشتري.

المخاطر الجسيمة: لماذا يمكن للبائع إعادة بيع العقار لمشترٍ آخر؟

تنشأ المخاطرة القانونية الكبرى من الآتي:

• حظر وضع إشارة الدعوى: لا تتيح دعوى صحة التوقيع وضع “إشارة دعوى” على صحيفة العقار في السجل العقاري.
• حرية التصرف للبائع: يظل العقار مسجلاً باسم البائع في الطابو؛ مما يتيح له إعادة بيعه أو رهنه أو رهن أصوله لدائنين آخرين.
• أولوية التسجيل في الطابو: إذا قام المشتري الثاني بقيد بيعه في السجل العقاري، تنتقل الملكية إليه قانوناً وتضيع ملكية المشتري الأول الصادر لصالحه حكم صحة التوقيع!

وتُستمد هذه الأحكام من القوانين العقارية المقرة من قبل مجلس الشعب السوري والقانون المدني.

الفروق الجوهرية بين دعوى صحة التوقيع ودعوى تثبيت البيع العقارية

تختلف دعوى صحة التوقيع جذرياً عن **دعوى تثبيت البيع العقارية**؛ فبينما تقتصر الأولى على الشكل والتوقيع فقط، تخوض دعوى تثبيت البيع في أصل الحق والعقد، وتتيح للمشتري فور إقامتها **وضع إشارة الدعوى على الصحيفة العقارية**، مما يحمي رتبته ويمنع أي تصرفات تالية للبائع ويحفظ حقه في انتقال الملكية فور اكتساب الحكم الدرجة القطعية.

الطرق القانونية الحصرية الثلاث لنقل الملكية العقارية في سوريا

تؤكد التشريعات العقارية السورية أن الملكية العقارية لا تنتقل قانوناً إلا بموجب إحدى الطرق الحصرية الثلاث التالية:

التنبيهات والأحكام التحفظية لحماية المشتري من ضياع أمواله

لحماية مدخراتك العقارية وتجنب الوقوع في فخ العقود الباطلة أو البيوع المزدوجة، يوصي مستشارو مكتب غرس القانوني بالآتي:

• عدم الاكتفاء بدعوى صحة التوقيع لشراء الأراضي أو الشقق السكنية.
• رفع دعوى تثبيت بيع عقارية فورية ووضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار بالسجل العقاري.
• تنظيم وكالة كاتب عدل غير قابلة للعزل مع قيد إشارتها أصولاً لحين إتمام الفراغ النهائي.

انفوجرافيك مقارنة دعوى صحة التوقيع وطرق نقل الملكية العقارية