ضريبة البيوع العقارية في القانون السوري: هل يدفعها البائع أم المشتري؟
يثور تساؤل شائع وجوهري عند إبرام صفقات شراء العقارات والشقق السكنية والتجارية: على عاتق من تقع ضريبة البيوع العقارية في القانون السوري، وهل يعتبر البائع هو الملزم الوحيد أمام الدوائر المالية، أم يحق للمتعاقدين الاتفاق على تحميلها للمشتري وصياغة ذلك في بنود العقد؟ يقدم هذا الدليل تحليلاً قانونياً شاملاً استناداً للقانون رقم 15 لعام 2021 والقانون المدني السوري.
1. المسؤولية القانونية أمام الدولة: لماذا يعتبر البائع المكلف الأساسي بالضريبة؟
أوضحت المادتان 2 و7 من القانون رقم 15 لعام 2021 والمنشور رسمياً عبر مجلس الشعب السوري أن المكلف بالضريبة هو المتصرف في العقار (البائع)، وذلك لعدة أسباب تشريعية:
- واقعة التصرف وتحقيق الدخل: تفرض الضريبة على الربح والإيراد الناشئ عن بيع العقار ونقل ملكيته للغير، والبائع هو الطرف الذي يقبض الثمن ويحقق التصرف المالي الخاضع للضريبة.
- التكليف المالي الرسمي: تفتح الدوائر المالية السجلات والإشعارات الضريبية باسم المالك القيد العقاري الأصيل (البائع)، وتطالبه قانوناً بالتسديد تحت طائلة الغرامات والفوائد القانونية.
2. براءة الذمة المالية كشرط إلزامي للفراغ ونقل الملكية العقارية في الطابو
فرض المشرع السوري ربطاً إجرائياً محكماً بين سداد الضريبة وإجراءات الفراغ العقاري:
- لا يجوز لأمين السجل العقاري (المصالح العقارية) إجراء نقل الملكية وفراغ العقار باسم المشتري دون إبراز إشعار تسديد الضريبة ووثيقة براءة الذمة المالية الصادرة عن مديرية المالية المختصة.
- تمتنع المحاكم المدنية عن تثبيت عقود البيع، ويمتنع الكتّاب بالعدل عن توثيق وكالات البيع غير القابلة للعزل الخاصة بالعقارات قبل استيفاء الضريبة المقررة قانوناً.
3. جواز الاتفاق في العقد على تحميل الضريبة للمشتري وحجيته القانونية
كرس القانون المدني السوري في المادة 148 مبدأ «العقد شريعة المتعاقدين»، مما يتيح للأطراف حرية تنظيم شروط التكاليف المالية:
- حرية الاشتراط: يجوز للبائع والمشتري الاتفاق بصورة واضحة وصريحة على أن يتحمل المشتري سداد كامل ضريبة البيوع العقارية، أو أن يتم تقاسمها مناصفة بينهما.
- الصياغة القانونية السليمة: يتم إدراج بند صريح في عقد البيع ينص على: «يلتزم المشتري بتسديد كامل ضريبة البيوع العقارية وكافة الرسوم المترتبة على الفراغ ونقل الملكية لدى الدوائر المالية والعقارية وإبراز براءة الذمة للبائع».
4. القوة الملزمة للاتفاق بين الطرفين وموقف الإدارة المالية منه
يخلق هذا الاتفاق أثراً قانونياً مزدوجاً يجب فهمه بدقة لتجنب المشاكل العملية:
- بين البائع والمشتري (التزام مدني ملزم): يعتبر الاتفاق ملزماً للمشتري بقوة القانون؛ فإذا دفع البائع الضريبة للمالية، يحق له مطالبة المشتري برد المبلغ فوراً استناداً للعقد المبرم بينهما.
- أمام الدوائر المالية (مبدأ المكلف الرسمي): لا تعترف الدوائر المالية بالعقود الخاصة لتغيير اسم المكلف؛ فإذا تأخر السداد، تطالب المالية البائع رسمياً بصفته المالك، ولا تسلم براءة الذمة إلا بسداد المبلغ كاملاً بصرف النظر عمن دفع المبلغ في صندوق المالية.
5. نسب ضريبة البيوع العقارية وكيفية احتسابها من القيمة الرائجة
تحتسب الضريبة استناداً إلى القيمة الرائجة للمتر المربع المحددة في خرائط التقييم العقاري الرقمية:
- العقارات السكنية: تبلغ نسبة الضريبة 1% من القيمة الرائجة المعتمدة للعقار السكني.
- العقارات التجارية والمكاتب: تتراوح النسبة بين 2% إلى 3% من القيمة الرائجة بحسب النشاط والموقع التجاري.
- الأراضي الواقعة داخل وخارج المخطط التنظيمي: تخضع لنسب ضريبية تتراوح بين 0.5% إلى 1% بحسب الصفة التنظيمية.
6. إجراءات رجوع البائع على المشتري قضائياً عند امتناعه عن السداد
إذا اتفق الطرفان على أن يدفع المشتري الضريبة وتخلف عن ذلك، مما اضطر البائع لدفعها لإتمام الفراغ:
- يحق للبائع توجيه إنذار عدلي للمشتري لمطالبته بقيمة الضريبة المسددة مع إرفاق إيصال السداد المالي.
- رفع دعوى «مطالبة بمبالغ مسددة تنفيذاً لشرط عقدي» أمام المحكمة المدنية المختصة لإلزام المشتري بدفع المبلغ مع الفائدة القانونية والتعويض عن عطل وضرر التأخير.
7. جدول المقارنة الشامل للمسؤولية المالية والتعاقدية لضريبة البيوع
| وجه المقارنة القانوني | المسؤولية أمام الدوائر المالية | المسؤولية في العقد بين الطرفين |
|---|---|---|
| المكلف القانوني الأساسي | البائع (المتصرف المقيد بالسجل العقاري) | بحسب الاتفاق الصريح المدون في العقد |
| إمكانية نقل التكليف رسمياً | غير ممكن وتصدر الإيصالات باسم البائع | ممكن ويصبح المشتري ملزماً بالسداد مدنياً |
| أثر امتناع المشتري عن الدفع | ترجع المالية على البائع بالغرامات والحجز | يحق للبائع مقاضاة المشتري واسترداد المبلغ |
| شرط الحصول على براءة الذمة | إلزامي تسديد كامل المبلغ المقدر | إلزامي تسديد كامل المبلغ المقدر |
8. الأسئلة الشائعة حول ضريبة البيوع العقارية في سوريا
هل يجوز للمشتري الذهاب مباشرة إلى الدوائر المالية ودفع الضريبة؟
نعم، يحق للمشتري تسديد الضريبة في صندوق المالية مباشرة، ولكن الإيصال المالي الصادر وبراءة الذمة يحرران رسمياً باسم البائع المالك للعقار لتدوينه في صحيفة السجل العقاري.
ماذا يحدث لو خلى عقد البيع من تحديد من يدفع ضريبة البيوع العقارية؟
إذا لم يتضمن العقد نصاً صريحاً يحدد الدافع، فإن الأصل القانوني يقضي بأن البائع هو الملزم بدفعها باعتباره المكلف القانوني الأصيل وفق أحكام القانون 15 لعام 2021.
هل تخضع معاملات الهبة ونقل الملكية بين الأصول والفروع لضريبة البيوع؟
تخضع عقود الهبة ونقل الملكية بين الآباء والأبناء أو بين الزوجين لنسب ضريبية مخفضة جداً بنسبة 1 بالرمز مقارنة بالبيوع التجارية العادية تشجيعاً للتكافل الأسري.
هل يمكن تقسيط ضريبة البيوع العقارية لدى مديرية المالية؟
الأصل أن ضريبة البيوع تسدد دفعة واحدة للحصول على براءة الذمة اللازمة للفراغ، ولكن يجوز في بعض الحالات الخاصة تقديم طلب تقسيط للمكلفين شرط تقديم ضمانات معتمدة.
9. خدمات صياغة العقود وتوثيق البيوع لدى مكتب غرس القانوني
إن صياغة الشروط المالية والتكاليف الضريبية في عقود البيع العقارية بدقة تمنع النزاعات المستقبلية وتضمن إتمام معاملة الفراغ بأمان تام؛ ويقدم قسم العقارات في مكتب غرس استشارات متخصصة في خدمات الطابو والمعاملات العقارية في سوريا، وصياغة عقود البيع والشراء، وتدقيق التخمين المالي، واستخراج براءات الذمة وتثبيت الملكيات بكفاءة قانونية عالية.
