ضوابط حساب الضمان لمشاريع البيع على الخارطة في سوريا 2026
يعد حساب الضمان لمشاريع البيع على الخارطة في سوريا الركيزة التشريعية الأحدث لحماية أموال المكتتبين والمستثمرين العقاريين؛ حيث فرضت القرارات الحكومية الصادرة لعام 2026 على كافة شركات التطوير العقاري فتح حساب مصرفي مخصص لكل مشروع يمنع تبديد أموال المشترين تحت طائلة الملاحقة الجزائية.
خلاصة الحكم القانوني المباشر (BLUF): يُلزم القانون السوري شركات التطوير العقاري بفتح حساب ضمان مصرفي (Escrow Account) مستقل لكل مشروع بيع على الخارطة، وتودع فيه دفعات المشترين كاملة، ولا يجوز للمطور سحب أي مبالغ إلا بنسب الإنجاز الفعلي المثبتة بتقرير هندسي معتمد، مع حظر الإعلان والبيع قبل استكمال هذه الضوابط.
1. الإطار القانوني والتنظيمي لحساب الضمان العقاري في سوريا 2026
صدرت الضوابط التنظيمية بالتعاون بين هيئة الاستثمار السورية ومصرف سورية المركزي استناداً لقوانين التطوير العقاري المنشورة رسمياً لدى مجلس الشعب السوري بهدف:
- عزل الذمة المالية للمشروع: منع المطور من استخدام أموال مكتتبي برج سكني معين لسداد ديون أو إطلاق مشروع عقاري آخر.
- حماية المستثمرين المغتربين: تمكين السوريين في الخارج من شراء وتملك العقارات بالتقسيط دون مخاوف من تعثر المطور أو توقف ورشات البناء.
2. شروط ومستندات فتح حساب الضمان المصرفي للمطور العقاري
يتطلب فتح الحساب استيفاء الشروط التالية أمام المصرف المعتمد:
- رخصة بناء نافذة ومصدقة من البلدية أو المحافظة المختصة لكامل المقسم العقاري.
- سند ملكية عقاري (طابو أخضر) للمقسم خالٍ من أي إشارات مانعة للتصرف أو رهن غير معتمد.
- اتفاقية تطوير عقاري معتمدة وجدول زمني تفصيلي لمراحل التنفيذ والإنجاز.
- عقد حساب ضمان ثلاثي الأطراف يوقع بين (المطور العقاري، المصرف أمين الحساب، واستشاري المشروع الهندسي).
ويتكامل هذا الإجراء مع صياغة عقود البيع والوعد بالبيع العقارية وضمان سلامة البيوع العقارية ونقل الملكيات في سوريا.
3. ضوابط صرف الأموال للمقاولين وفق نسب الإنجاز الهندسي
لا يتم تسليم أي دفعة للمطور أو المقاول الرئيسي اعتباطياً؛ بل يتم الإفراج التدريجي وفق الشروط:
- إجراء كشف فني ميداني من الاستشاري الهندسي المعتمد للتأكد من انتهاء مرحلة الصب أو الإكساء المحددة.
- توجيه إشعار للمصرف بصرف النسبة المقابلة فقط لتكاليف تلك المرحلة المحددة في جدول الكميات.
- حجز نسبة 10% من إجمالي قيمة المشروع في حساب الضمان كدفعة صيانة وضمان لجودة التنفيذ، ولا تسلم للمطور إلا بعد مرور 12 شهراً من تسليم الوحدات لأصحابها.
4. العقوبات الجنائية والمخاطر المترتبة على البيع العشوائي دون ضمان
صنفت التعليمات الصادرة عن وزارة العدل السورية البيع غير المرخص على الخارطة كجريمة احتيال تمس الأموال العامة والخاصة، ولا يعفى المطور من المسؤولية الجزائية بوجود شروط جزائية في العقد العرفي، حيث يحق للمشتري استرداد كامل أمواله مع التعويض الجابر للضرر وسعر الفائدة القانوني.
5. جدول المقارنة بين الشراء بحساب الضمان والبيع التقليدي المباشر
| المؤشر القانوني | البيع التقليدي المباشر (خطر) | البيع عبر حساب الضمان 2026 (آمن) |
|---|---|---|
| جهة إيداع الأقساط | حساب المطور الشخصي أو نقداً في مكتبه | حساب بنكي مراقب ومخصص للمشروع فقط |
| مصير الأموال عند تعثر البناء | ضياع الأموال وصعوبة تحصيلها قضائياً | تتولى الهيئة والمصرف استكمال المشروع أو رد الأموال |
| الرقابة على الصرف المالي | معدومة، وفق مزاجية وإرادة المطور | مشروطة بنسب إنجاز هندسية ميدانية معتمدة |
| ضمان معالجة العيوب الخفية | تتطلب دعاوى ضمان عشري طويلة ومعقدة | مضمونة باحتجاز نسبة 10% من الحساب لمدة عام |
6. الأسئلة الشائعة حول حساب الضمان لمشاريع البيع على الخارطة
كيف يتأكد المشتري من أن مشروع البيع على الخارطة يملك حساب ضمان نظامياً؟
عبر طلب نسخة من شهادة قيد حساب الضمان الصادرة عن هيئة الاستثمار السورية أو مصرف سورية المركزي، والتأكد من أن إيداع الأقساط يتم باسم الحساب البنكي المخصص للمشروع حصراً وليس باسم أفراد.
ما مصير حساب الضمان في حال إفلاس المطور العقاري أو وفاته؟
أموال حساب الضمان مستقلة تماماً عن الذمة المالية للمطور ولا تدخل في تفليسته أو تركته، ويتم تعيين مصفٍ عقاري أو مطور بديل بقرار قضائي لإكمال البناء وتسليم المشترين شققهم.
هل يجوز للمطور العقاري استخدام رصيد حساب الضمان للدعاية والتسويق؟
يسمح القانون بنسبة محددة وصغيرة فقط لا تتجاوز 5% للأعمال الإدارية والتسويقية، ويحظر استنزاف رصيد الحساب في الدعاية قبل إنجاز مراحل الهيكل والأساسات.
هل يحق للمشتري استرداد أقساطه من الحساب إذا تأخر التسليم؟
نعم، في حال تجاوز المطور المدة المتفق عليها بهامش التأخير المسموح به نظاماً دون عذر قاهر، يحق للمشتري اللجوء للقضاء للمطالبة بفسخ العقد واسترداد دفعاته المودعة في الحساب مع التعويض.
7. دور مكتب غرس القانوني في حماية المطورين والمشترين على الخارطة
يقدم مكتب غرس القانوني استشارات متقدمة لكافة أطراف التطوير العقاري في سوريا:
- صياغة وتدقيق اتفاقيات حساب الضمان المصرفي واعتمادها أصولاً لدى الجهات المعنية.
- التدقيق القانوني الشامل لمشاريع البيع على الخارطة لصالح المشترين والمستثمرين لضمان سلامة أموالهم.
- تسجيل إشارات الحقوق العينية والحجوزات الاحتياطية وإدارة النزاعات العقارية أمام المحاكم السورية.
لضمان استثمارك العقاري أو تنظيم مشروعك التطويري وفق أحدث المعايير، تواصل معنا مباشرة عبر صفحة اتصل بنا في مكتب غرس القانوني.
