دعوى إزالة الشيوع في القانون السوري: الشروط والإجراءات وتصفية العقار 2026
تُمثل الملكية الشائعة الناتجة عن الميراث أو الشراكات الاستثمارية أحد أكثر مصادر النزاعات العقارية تعقيداً وتعطيلاً للمصالح في سوريا. وتُعد دعوى إزالة الشيوع في القانون السوري الملاذ القضائي الحاسم لإنهاء حالة التنازع وتصفية العقار الشائع، سواء عبر القسمة العينية للمقاسم أو بيع العقار بالمزاد العلني وتوزيع العائدات المالية بعدالة وفق أحدث التعديلات التشريعية لعام 2026.
1. مفهوم الملكية الشائعة والأساس القانوني لإزالة الشيوع
استقر التشريع السوري عبر القانون المدني السوري رقم 84 الصادر عبر مجلس الشعب على قاعدة أن الأصل في الملكية هو الاستقلال؛ حيث نصت المادة 788 على أنه لكل شريك الحق في المطالبة بالخروج من حالة الشيوع ما لم يوجد شرط مانع لا تتجاوز مدته خمس سنوات.
وتعتبر دعوى إزالة الشيوع في القانون السوري من الدعاوى العقارية غير القابلة للسقوط بالتقادم؛ إذ يحق لأي مالك على الشيوع، حتى لو كانت حصته سهماً واحداً من أصل 2400 سهم، أن يقيم الدعوى بمواجهة بقية الشركاء دون الحاجة لموافقة الأغلبية.
2. المحكمة المختصة وإجراءات قيد إشارة الدعوى في السجل العقاري
ينعقد الاختصاص النوعي والمكاني الحصري لنظر دعاوى القسمة لمحكمة صلح الحقوق في المنطقة التي يقع ضمن دائرتها العقار المتنازع عليه بموجب المادة 15 من قانون أصول المحاكمات السوري:
- تقديم استدعاء الدعوى: يُقدم مع قيد عقاري حديث (إخراج قيد طابو) يثبت أسماء جميع المالكين على الشيوع دون استثناء أي شريك، تجنباً لرد الدعوى لعلة نقص الخصومة.
- قيد إشارة الدعوى: يُلزم القانون المدعي بوضع إشارة الدعوى فوراً على صحيفة العقار لدى أمانة السجل العقاري المختصة، مما يمنع الشركاء الآخرين من التصرف بحصصهم أو تهريبها إضراراً بالقسمة. ويمكن مراجعة خدماتنا عبر قسم الطابو والمعاملات العقارية في سوريا لدى مكتب غرس.
3. الفروق الجوهرية بين القسمة العينية والبيع بالمزاد العلني
تتخذ المحكمة الصلحية أحد مسارين إلزاميين وفق طبيعة العقار وإمكانية تجزئته:
- القسمة العينية للمقاسم: إذا كانت مساحة العقار الإجمالية تسمح بفرزه إلى مقاسم مستقلة مستوفية للحد الأدنى المسموح به للبناء والتنظيم البلدي، تقضي المحكمة بتخصيص كل شريك بقطعة مفرزة تعادل حصته مع تعديل الفروق المالية بـ «معدل نقدي».
- البيع بالمزاد العلني التنفيذي: إذا ثبت أن العقار غير قابل للقسمة عيناً (مثل الشقق السكنية أو المستودعات أو المحلات التجارية الفردية) دون نقص جسيم في قيمته، تقضي المحكمة بإزالة الشيوع بيعاً بالمزاد العلني وتوزيع الثمن على الشركاء بحسب أسهمهم.
4. دور الخبرة المساحية والقضائية في تقييم العقارات الشائعة
تُشكل الخبرة الفنية حجر الزاوية في دعوى القسمة؛ إذ تنتدب المحكمة خبيراً مساحياً ومهندساً معتمداً للكشف الحسي على العقار وتقدير قيمته الرائجة وفق حركة السوق العقاري لعام 2026:
مهام الخبير القضائي في دعوى إزالة الشيوع:
معاينة العقار على أرض الواقع، فحص المخطط المساحي والتنظيمي، التحقق من إمكانية الفرز العيني، ووضع السعر الابتدائي الافتتاحي لطرح العقار بالمزاد العلني في حال تعذر القسمة.
5. جدول مقارنة مسارات إزالة الشيوع الرضائية والقضائية
يوضح الجدول التالي الفروق القانونية والإجرائية بين القسمة الرضائية بين الملاك والقسمة القضائية الجبرية:
| معيار المقارنة | القسمة الرضائية (عقد التخاصص والإفراز) | دعوى إزالة الشيوع القضائية |
|---|---|---|
| شرط الانعقاد | إجماع وموافقة 100% من الشركاء | طلب شريك واحد يملك سهماً واحداً |
| الجهة المختصة | مديرية المصالح العقارية (السجل العقاري) | محكمة صلح الحقوق ثم دائرة التنفيذ |
| المدة الزمنية | سريعة تقتصر على المعاملات الفنية | تستغرق من 6 إلى 12 شهراً |
| المصير عند تعذر الفرز | توقف المعاملة في حال اعتراض أي شريك | البيع الإلزامي بالمزاد العلني القضائي |
| الحجية القانونية | عقد رضائي قابل للطعن بالصورية أو الغبن | حكم قضائي مبرم حائز لقوة الأمر المقضي |
6. مراحل تنفيذ حكم إزالة الشيوع وتوزيع ثمن المزاد على الورثة والشركاء
بعد صدور الحكم الصلحي واكتسابه الدرجة القطعية، ينتقل الملف إلى دائرة التنفيذ للشروع في إجراءات المزاد العلني:
- إخطار الشركاء وطرح العقار: نشر إعلان المزاد في الصحف الرسمية ولصقه على العقار مع تحديد موعد جلسة المزايدة العلنية.
- حق الشركاء في دخول المزاد: يحق لأي شريك من المالكين التقدم للمزاد وشراء حصص بقية الشركاء والاحتفاظ بالعقار لنفسه.
- توزيع الثمن وإبراء الذمة: بعد رسو المزاد وسداد الثمن، تخصم الرسوم القضائية والتنفيذية وتودع المبالغ الصافية في حسابات الشركاء أو صندوق المحكمة. ولمزيد من التفاصيل حول الخصومات، راجع دليلنا حول الدعاوى والتقاضي في سوريا.
7. الأسئلة الشائعة حول دعوى إزالة الشيوع في القانون السوري
هل يحق لشريك يملك سهماً واحداً فقط رفع دعوى إزالة الشيوع رغماً عن بقية الشركاء؟
نعم، بنص القانون المدني السوري لا يُجبر أحد على البقاء في الشيوع؛ ويحق لأي شريك مهما بلغت ضآلة حصته السهمية أن يقيم دعوى إزالة الشيوع لإفراز العقار أو بيعه بالمزاد العلني.
ما هو مصير المستأجر أو الشاغل للعقار عند بيعه بالمزاد العلني لإزالة الشيوع؟
إذا كان الإيجار ثابتاً ومسجلاً أصولاً ومشمولاً بالتمديد القانوني، يُباع العقار بالمزاد الشائع وهو مثقل بحق الإيجار مع مراعاة ذلك في تقييم السعر الافتتاحي للبيع.
هل يجوز للشركاء شراء العقار المشترك أثناء جلسة المزاد العلني في دائرة التنفيذ؟
نعم، يحق لأي شريك المشاركة في المزايدة العلنية وتقديم عروضه كسائر المزايدين، وإذا رسا المزاد عليه يدفع فقط قيمة حصص بقية الشركاء ويُفرغ العقار كاملاً باسمه بالسجل العقاري.
كم تستغرق دعوى إزالة الشيوع أمام محاكم الصلح السورية عادة؟
تستغرق الدعوى عادة ما بين 6 إلى 10 أشهر لإنجاز مراحل الكشف الحسي والخبرة الفنية والاستئناف، تليها إجراءات المزاد التنفيذي التي تستغرق نحو شهرين إلى ثلاثة أشهر.
8. خدمات تصفية التركات وقضايا العقارات في مكتب غرس القانوني
يقدم فريق المنازعات العقارية والتركات في مكتب غرس القانوني تمثيلاً قانونياً متكاملاً للملاك والورثة والمغتربين في دعاوى القسمة وإزالة الشيوع:
- صياغة عقود التخاصص الرضائي والإفراز الودي بالسجل العقاري لتجنب أتعاب ورسوم المحاكم.
- تمثيل المتقاضين والمغتربين أمام محاكم الصلح ودوائر التنفيذ في كافة المحافظات السورية.
- متابعة إجراءات المزاد العلني وحماية الحصص من البيع بأقل من القيمة الرائجة في السوق.
لحجز استشارة عقارية متخصصة أو إدارة دعوى إزالة شيوع، تواصلوا مباشرة مع مكتب غرس عبر واتساب: +963 952 300 309.
