دعوى طرد غاصب لعقار في القانون السوري: الشروط والإجراءات

تعتبر الملكية العقارية من أقدس الحقوق التي كفل الدستور والقانون السوري حمايتها وحرمة الاعتداء عليها. ومع ذلك، قد يواجه المالك في كثير من الأحيان حالات استيلاء أو وضع يد غير مشروع على عقاره (عقار سكني، تجاري، أو أرض زراعية) من قبل أشخاص لا يملكون أي صفة أو سند قانوني، وهو ما يعرف قانوناً بـ الغصب العقاري. فكيف يسترد المالك عقاره المغصوب؟ وما هي الشروط القانونية لرفع دعوى طرد الغاصب؟ وما هو الفرق الجوهري بينها وبين دعاوى الحيازة الصلحية؟ وكيف يتم تنفيذ حكم الطرد جبرياً؟

يقدم لكم “مكتب غرس القانوني” هذا الدليل المتكامل لشرح أحكام دعوى طرد غاصب لعقار في القانون السوري، وشروط قبولها وإجراءات تسييرها أمام القضاء المستعجل وكيفية تنفيذها أصولاً لحماية أملاكك.

أولاً: مفهوم الغصب العقاري وسنده في القانون السوري

يُعرف الغصب العقاري بأنه استيلاء شخص على عقار مملوك للغير ووضع اليد عليه وحيازته حيازة مادية دون وجه حق وبلا مستند قانوني يبيح له ذلك (مثل عقد إيجار صحيح، عقد بيع، إذن رسمي، أو رهن عقاري). وقد كفل القانون المدني السوري للمالك حق حماية ملكيته واستردادها بموجب المادة 768 التي تمنح المالك وحده حق استعمال الشيء واستغلاله والتصرف فيه، وبموجب المادة 917 التي تتيح له دفع أي تعرض لحياذته وملكيته.

وتعد حماية العقارات من الغصب إحدى أهم القضايا العملية في سوريا. ولمعرفة المزيد عن حماية وتسجيل العقارات رسمياً، يمكنك مراجعة مقالنا التخصصي حول طابو العقارات في سوريا.

ثانياً: الفرق الحاسم بين دعوى طرد الغاصب واسترداد الحيازة

يخلط الكثير من الملاك بين دعوى طرد الغاصب ودعوى استرداد الحيازة، مع أن لكل منهما طبيعة وإجراءات تختلف بالكامل أمام المحاكم السورية:

ثالثاً: شروط نجاح دعوى طرد الغاصب أمام القضاء المستعجل

نظراً لسرعة الإجراءات أمام القضاء المستعجل، اشترط القانون شروطاً محددة وصارمة لقبول دعوى طرد الغاصب والحكم فيها لصالح المالك:

1. إثبات ملكية العقار: يجب على المدعي تقديم وثيقة رسمية تثبت ملكيته التامة للعقار (إخراج قيد عقاري حديث، سند تمليك طابو، أو حكم قضائي مبرم ومسجل).
2. ثبوت واقعة الغصب (انعدام السند القانوني): يجب إثبات أن وضع يد المدعى عليه على العقار هو وضع يد غير مشروع ومجرد من أي غطاء قانوني (عقد إيجار، أو علاقة تعاقدية سابقة). فإذا أثبت المدعى عليه وجود عقد إيجار ولو انتهت مدته، خرجت الدعوى عن اختصاص القضاء المستعجل وتحولت إلى دعوى فسخ عقد إيجار وإخلاء مأجور عادية.
3. توفر عنصر الاستعجال والخطر الداهم: وهو الشرط الأساسي لاختصاص القضاء المستعجل؛ حيث يجب أن يترتب على استمرار الغصب ضرر بليغ ومحقق للمالك لا يمكن جبره بالانتظار لشهور أو سنوات في دعاوى الملكية العادية.

رابعاً: الإجراءات العملية وتسيير دعوى طرد الغاصب

تسير دعوى طرد الغاصب أمام قاضي الأمور المستعجلة وفق الخطوات الإجرائية الآتية:

• تقديم استدعاء الدعوى: يُقدم استدعاء الدعوى مرفقاً بإخراج قيد عقاري حديث للموقع وصور الهويات والوكالات، ويوضع طلب عاجل بطرد المدعى عليه فوراً.
• الكشف الحسي والخبرة: تقرر المحكمة غالباً إجراء كشف حسي على العقار بمرافقة خبير مهندس للتحقق من هوية الشاغل الفعلي للعقار وتاريخ وضع يده ووصف الحالة المادية أصولاً.
• جلسات المحاكمة السريعة: تُعين جلسة قريبة جداً ويُبلغ المدعى عليه للرد، ويصدر قاضي الأمور المستعجلة حكمه الفوري بالطرد أو رد الدعوى في حال وجود نزاع جدي حول أصل الحق يتطلب محكمة الموضوع.

وقبل المباشرة برفع أي دعوى أمام المحكمة، يُنصح باتخاذ الاحتياطات والتدابير القانونية السليمة. للاطلاع على النصائح والخطوات الموصى بها، اقرأ مقالنا حول نصائح قبل رفع الدعاوى القضائية.

خامساً: كيفية التنفيذ الجبري لحكم طرد الغاصب وتسلم العقار

بعد صدور حكم الطرد لصالح المالك، تتبع الخطوات التنفيذية الجبرية الآتية لاسترداد العقار فعلياً:

• الحصول على الصيغة التنفيذية: يُمنح الحكم المذيل بالصيغة التنفيذية للمالك، ويتوجه به إلى دائرة التنفيذ المختصة لفتح ملف تنفيذي.
• توجيه الإخطار التنفيذي: يُخطر المدعى عليه (الغاصب) بضرورة إخلاء العقار طوعاً خلال المهلة المحددة قانوناً.
• التنفيذ الجبري بالقوة العامة: في حال انقضاء المهلة ورفض الغاصب الإخلاء، يتوجه مأمور التنفيذ (منفذ الأحكام) بمرافقة قوى الأمن الداخلي (الشرطة) إلى موقع العقار، ويتم كسر الأقفال وإخراج الشاغل وكافة أمتعته وتسليم العقار مغلقاً للمالك أصولاً بموجب محضر رسمي. وبما أن أحكام القضاء المستعجل تتصف بالنفاذ المعجل، فإن الطعن بالحكم لا يوقف التنفيذ ما لم يقرر قاضي الاستئناف وقف التنفيذ بقرار مستقل.

سادساً: كيف يدعمك مكتب غرس القانوني في قضايا حماية الملكية العقارية؟

يعد التعرض لغصب العقار أو الاستيلاء عليه من أصعب المشاكل التي تواجه الملاك في سوريا، ويتطلب التعامل معها سرعة بالغة وإلماماً كاملاً بقواعد الاختصاص والخبرة الهندسية وتسيير المعاملات لدى مديريات المصالح العقارية ودوائر التنفيذ. وفي مكتب غرس القانوني بدمشق، يتولى فريقنا المتخصص من محامي العقارات تسيير معاملات إثبات الملكية، ورفع دعاوى طرد الغاصب بصفة الاستعجال، وإجراء الكشوف الحسية الفنية، ومتابعة تنفيذ الأحكام الجبرية بالتنسيق مع الجهات الأمنية المختصة لاسترداد عقارك وتطهيره من الشواغل بالسرعة القصوى وحماية حقوقك القانونية كاملة.

للحصول على استشارة قانونية تخصصية، تفضل بزيارة قسم الدعاوى والتقاضي القضائي في سوريا والتواصل مع فريقنا مباشرة.

وللاطلاع على القوانين والمراسيم السورية النافذة المتعلقة بالأحوال الشخصية والمعاملات المدنية، يرجى زيارة الموقع الرسمي لـ مجلس الشعب السوري.

اقرأ أيضاً تفاصيل حول تأسيس الشركات في سوريا في سوريا.