أشهر طرق الاحتيال العقاري في سوريا وكيف تحمي نفسك قبل الشراء
يعد شراء عقار في سوريا، سواء كان شقة سكنية في دمشق أو مقسماً تجارياً أو أرضاً زراعية، من أضخم القرارات المالية والاستثمارية التي يتخذها الفرد في حياته. ومع تزايد حركة التداول العقاري وارتفاع الأسعار، ينشط بعض السماسرة غير المرخصين وضعاف النفوس للإيقاع بالمشترين في فخاخ الاحتيال العقاري في سوريا، مستغلين قلة المعرفة بالقوانين العقارية المعقدة وثغرات العقود العرفية.
أشهر أساليب وحيل الاحتيال العقاري في الواقع العملي
تتنوع الحيل الاحتيالية التي رصدتها المحاكم المدنية والجزائية السورية، ومن أبرزها شيوعاً:
- بيع العقار لعدة مشترين بالتعاقب: يقوم المحتال بتحرير عدة عقود بيع عرفية لشقة واحدة لعدة أشخاص في أوقات متقاربة وقبض مبالغ مالية كبرى والتواري عن الأنظار قبل اكتشاف الضحايا للأمر.
- تزوير سندات التمليك والوكالات العدلية: تزوير وكالة بيع عقارية خاصة باسم المالك الحقيقي المغترب، أو اصطناع بيان قيد عقاري مزور يخفي الحجوزات القائمة.
- بيع الملكية الشائعة كشقق مفرزة: إيهام المشتري بأنه يشتري شقة مستقلة محددة المعالم، في حين أن السند هو مجرد أسهم شائعة غير قابلة للتخصيص الفعلي وتخضع لشفعة الشركاء ومنازعات إزالة الشيوع.
- إخفاء الرهون البنكية والحجوزات التنفيذية: بيع عقار مثقل برهن تأميني لمصرف أو حجز مالي صادر عن جهات عامة دون إفصاح، مما يؤدي إلى بيع العقار بالمزاد العلني لاحقاً وسلب حق المشتري.
المبدأ القانوني: لماذا لا ينقل العقد العرفي الملكية؟
أكدت التشريعات الصادرة عن مجلس الشعب السوري بموجب القرار رقم 188 لعام 1926 المنظم للسجل العقاري أن الحقوق العينية العقارية لا تنشأ ولا تنتقل إلا بالتسجيل في صحيفة السجل العقاري (الطابو). وعليه، فإن العقد الخارجي المكتوب على ورق عادي لا يمنح المشتري سوى حق شخصي بمطالبة البائع، ولا يحميه إذا قام البائع بنقل الملكية لشخص ثالث حسن النية سبق إلى التسجيل في الطابو.
مخاطر الشراء بموجب الوكالات وكيفية فحصها أصولاً
تعد الوكالة غير القابلة للعزل أو وكالات البيع العقاري مدخلاً رئيساً للنزاعات. ولتفادي الوقوع في التزوير، أوجبت وزارة العدل فحص الباركود الإلكتروني للوكالة ومطابقتها مباشرة في ديوان الكاتب بالعدل والتأكد من عدم وفاة الموكل أو صدور قرار قضائي ببطلان الوكالة قبل التوقيع وسداد الثمن.
إشارات الدعوى والحجوزات المالية على صحيفة العقار
إن الخطوة الأخطر هي إغفال فحص صحيفة العقار العينية. فوجود إشارة حجز احتياطي أو إشارة دعوى تثبيت بيع سابقة يجعل أي تصرف لاحق غير نافذ بحق أصحاب تلك الإشارات، مما يضيع أموال المشتري الجديد هباءً.
دليل الفحص والتحقق الإلزامي قبل دفع أي عربون
لحماية نفسك وأموالك من أي تلاعب، اتبع الخطوات العملية التالية قبل دفع أي جزء من الثمن:
- استخراج إخراج قيد عقاري فوري: طلب بيان قيد عقاري صادر بتاريخ يوم الشراء نفسه من مديرية المصالح العقارية للتأكد من خلو الصحيفة من الإشارات والرهون.
- المطابقة المادية للعقار: معاينة العقار على أرض الواقع ومطابقة رقم العقار ومساحته وحدوده وأوصافه مع المخطط المساحي والبلدي.
- التأكد من شخصية البائع وأهليته: فحص البطاقة الشخصية ومطابقتها مع اسم المالك في القيد العقاري والتأكد من خلوه من موانع الأهلية كالحجر أو الإفلاس.
- وضع إشارة الدعوى فوراً: عند الشراء بالعقد العرفي، يجب المبادرة فوراً لرفع دعوى تثبيت بيع عقار وتدوين إشارة الدعوى على صحيفة العقار لحفظ حق الأسبقية ومنع البائع من التصرف به للغير.
ضوابط الموافقة العقارية ورخص تملك الأجانب
يتطلب نقل الملكية العقارية في سوريا استصدار موافقة أمنية (لا مانع عقاري) أصولاً، كما يخضع تملك غير السوريين لشروط القانون رقم 11 لعام 2011 وترخيص وزارة الداخلية؛ ويجب تنظيم شروط الدفع في العقد لترتبط بمراحل صدور هذه الموافقات الرسمية.
دور المحامي العقاري المتخصص في حماية استثمارك
إن الاستعانة بمحامٍ مختص قبل توقيع العقد هي صمام الأمان الحقيقي لمدخراتك. ويوفر قسم قضايا الطابو والتوثيق العقاري لدى مكتب غرس القانوني فحصاً شاملاً لسجلات الملكية والوكالات وصياغة عقود محكمة تضمن حقوق المشترين وتمنع أي احتيال.
