أحكام ومسؤولية البائع عند ظهور عيوب خفية في العقار المبيع في سوريا 2026
عند شراء عقار سكني أو تجاري في سوريا، يحرص المشتري على إجراء معاينة ظاهرية للشقة أو المقسم. ولكن كثيراً ما تفاجأ الأسر أو المستثمرون بعد استلام الشقة بسابيع بظهور عيوب جوهرية مستترة، مثل تصدعات الهيكل الأساسي، أو تسربات مائية خفية داخل الخرسانة، أو خلل كبير في التمديدات الكهربائية والصرف الصحي لم يكن مبيناً أثناء المعاينة.
مفهوم العيب الخفي والشروط الواجب توافرها
حدد القانون المدني السوري في المادة 415 مفهوم العيب الموجب للضمان، واشترط توافر أربعة شروط رئيسية لكي يحق للمشتري الرجوع على البائع قانوناً:
- أن يكون العيب مؤثراً ينقص من قيمة العقار المالية أو يمنع الانتفاع الكامل بالشقة بحسب الغرض المخصص لها.
- أن يكون العيب خفياً بحيث يتعذر على الشخص العادي كشفه أثناء المعاينة الظاهرية العادية.
- أن يكون العيب قديدماً موجوداً في العين المبيعة قبل تسليم العقار للمشتري.
- ألا يكون المشتري على علم بالعيب وقت بيع العقار أو تسلمه.
التزامات المشتري والمهلة القانونية للإخطار
لتفادي سقوط الحق في الضمان، تفرض المادة 417 من القانون المدني السوري واجباً إجرائياً حازماً على المشتري فور اكتشافه للخلل:
- إجراء كشف عاجل ونقل حالة العقار بواسطة خبرة هندسية موثقة.
- إخطار البائع رسمياً بالخلل بموجب إنذار عدلي موجه عبر الكاتب العدل خلال مدة زمنية معقولة.
- الامتناع عن إجراء تعديلات هيكلية تؤدي إلى تغيير المعالم قبل تثبيت حالة الخلل قضائياً.
الخيارات القضائية المتاحة للمشتري المتضرر
تمنح النصوص القانونية المشتري الذي يثبت وجود عيب خفي جوهري خيارين رئيسيين أمام المحكمة المدنية الناظرة في النزاع:
- طلب رد المبيع وفسخ عقد البيع مع استرداد كامل الثمن المدفوع إضافة للتعويض المالي عن الأضرار والمصاريف إذا ثبت علم البائع بالخلل وإخفائه.
- الاحتفاظ بالعقار المبيع مع مطالبة البائع بإنقاص الثمن بمبلغ يعادل الفرق بين قيمة العقار سليماً وقيمته مع العيب الخفي المكتشف.
تقادم دعوى ضمان العيب وحالات سوء النية والتدليس
تنص المادة 421 على أن دعوى ضمان العيب الخفي تسقط بمضي سنة واحدة تبدأ من تاريخ التسليم الفعلي للعقار. إلا أن التشريع السوري استثنى حالة سوء نية البائع؛ فإذا ثبت أن البائع كان يعلم بالعيب الخفي وتعمد إخفاءه بغش وتدليس، فإن دعوى الضمان لا تسقط بالتقادم القصير، ويحق للمشتري المطالبة بفسخ العقد وإلزامه بالتعويض الشامل طوال المدة القانونية العامة.
للمزيد حول النزاعات العقارية وإثبات حقوق الملكية، يمكنك الاطلاع على قسم التحقيق العقاري والملكيات عبر موقعنا.
كما يمكنك متابعة التحديثات التشريعية الصادرة عن مجلس الشعب السوري.
