دعوى طرد الغاصب واسترداد الحيازة في سوريا: الإجراءات والشروط 2026
تعتبر دعوى طرد الغاصب واسترداد الحيازة في سوريا من أهم الوسائل القضائية التي يلجأ إليها الملاك وأصحاب الحقوق العقارية لحماية عقاراتهم من التعديات والإشغالات غير القانونية. ومع تغير الظروف الديموغرافية والاجتماعية وغياب بعض الملاك لفترات طويلة عن ممتلكاتهم، شاعت حالات وضع اليد بغير وجه حق، مما يجعل المعرفة بالمسار الإجرائي الصحيح مسألة حيوية لاستعادة العقار وتفادي الأخطاء التي قد تؤدي لرد الدعوى شكلاً.
الفرق الجوهري بين دعوى أصل الحق (طرد الغاصب) ودعوى استرداد الحيازة
يقع كثير من المتقاضين في خلط جسيم بين استرداد الحيازة وطرد الغاصب، والتمييز بينهما جوهري في القانون السوري:
- دعوى طرد الغاصب (دعوى أصل الحق): تستند مباشرة إلى حق الملكية العيني الثابت في السجل العقاري. يرفعها المالك ضد أي شخص يشغل العقار دون عقد إيجار نافذ أو إذن قانوني. هذه الدعوى لا ترتبط بمهلة سقوط زمنية؛ فما دمت مالكاً مسجلاً في الطابو الأخضر، يحق لك رفعها في أي وقت لطرد المتعدي.
- دعوى استرداد الحيازة (دعوى وضع اليد الصلحية): تحمي الحيازة المادية الفعلية للعقار بغض النظر عن ملكية الرقبة. يرفعها من كان واضعاً يده على العقار بصورة هادئة وعلنية لمدة سنة على الأقل إذا سُلبت منه حيازته بالقوة أو التهديد أو الغدر، ويجب رفعها خلال مهلة صارمة قدرها سنة واحدة فقط من تاريخ سلب الحيازة.
تحذير قضائي من قاعدة عدم الجمع
حذر قانون أصول المحاكمات المدنية السوري رقم 1 لعام 2016 في مادته 71 من الجمع بين دعوى الحيازة ودعوى أصل الحق؛ فإذا رفعت دعوى تطالب فيها بالملكية وطرد الغاصب، يسقط حقك نهائياً في سلوك طريق دعاوى الحيازة المستعجلة أمام محكمة الصلح. اختيار الطريق الملائم يتطلب دراسة دقيقة لوضع القيود العقارية وتاريخ سلب العقار.
المحكمة المختصة وإجراءات قيد إشارة الدعوى العقارية
يتطلب المسار القضائي لدعوى طرد الغاصب استيفاء الشروط والبيانات الإجرائية المعتمدة في التشريعات السورية المنشورة عبر مجلس الشعب السوري:
- الاختصاص القضائي: تختص محكمة البداية المدنية في منطقة موقع العقار بالنظر في دعوى طرد الغاصب العينية، بينما تختص محكمة الصلح المدنية بنظر دعاوى استرداد الحيازة ومنع التعرض.
- إرفاق القيد العقاري الحديث: استخراج بيان قيد عقاري رسمي حديث يثبت ملكية المدعي لأسهم العقار وخلو الصحيفة من أي حقوق عينية تبيح للمدعى عليه الإشغال.
- قيد إشارة الدعوى على صحيفة العقار: تدوين إشارة الدعوى في السجل العقاري لحماية العقار من أي تصرفات تبرم لاحقاً أثناء سير الخصومة.
- إجراء الكشف الحسي القضائي: انتقال هيئة المحكمة برفقة الخبير العقاري للكشف على العقار، وتثبيت واقعة الإشغال الفعلي وهوية المقيمين فيه ومواصفات البناء.
ولضمان سلامة قيودكم وحل النزاعات المتشابكة مع المتعدين على الأملاك، يقدم فريقنا حلولاً وقائية ودعاوى عينية رائدة عبر قسم خدمات وتثبيت الملكيات العقارية في الطابو لدى مكتب غرس القانوني.
المطالبة بأجر المثل والتعويض عن الإشغال غير المشروع
لا يقتصر الحكم القضائي في دعوى طرد الغاصب على إخلاء العقار وتسليمه خالياً من الشواغل، بل يحق للمالك بموجب القانون المدني السوري المطالبة بمبالغ مالية تعويضية هامة تشمل:
- أجر المثل عن مدة الغصب: إلزام الشاغل بدفع بدل إيجار تقديري يعادل القيمة السوقية لإيجار العقار عن كامل فترة استيلائه عليه حتى يوم الإخلاء الفعلي.
- التعويض عن التلفيات والتخريب: تغريم الغاصب تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية إذا أحدث فيه أضراراً أو هدم جدراناً أو أهمل صيانته.
- الفوائد القانونية والمصاريف: إلزام الخصم بالرسوم والمصاريف القضائية وأتعاب المحاماة المحكوم بها والفوائد القانونية من تاريخ المطالبة القضائية.
جدول المقارنة بين دعوى طرد الغاصب ودعوى الحيازة
يوضح الجدول التالي الفروق القانونية والإجرائية المحددة بين دعوى طرد الغاصب ودعوى استرداد الحيازة في سوريا:
| وجه المقارنة | دعوى طرد الغاصب (أصل الحق) | دعوى استرداد الحيازة (حيازة) |
|---|---|---|
| السند المعتمد في الدعوى | قيد الطابو وسند الملكية الرسمي | واقعة الحيازة الفعلية الهادئة والمكشوفة |
| المحكمة المختصة | محكمة البداية المدنية | محكمة الصلح المدنية |
| مهلة سقوط الحق في إقامة الدعوى | لا تسقط بالتقادم طالما الملكية مسجلة | سنة واحدة فقط من تاريخ سلب الحيازة |
| عبء الإثبات | المدعي يثبت الملكية، والمدعى عليه يثبت شرعية وضعه | المدعي يثبت حيازته السابقة لسنة وواقعة السلب |
| المطالبة بأجر المثل والتعويض | جائزة وملازمة لطلب الإخلاء في نفس الاستدعاء | تقتصر على استرداد الحيازة دون التعمق في أصل الحقوق |
الأسئلة الشائعة حول إخلاء العقارات المغصوبة واسترداد الحيازة
هل يحق للمستأجر المنتهي عقده البقاء في العقار وهل يعتبر غاصباً؟
وفقاً لقوانين الإيجار السورية المحدثة، إذا كان العقد خاضعاً لحرية التعاقد وانتهت مدته المحددة دون تجديد صريح أو ضمني، فإن استمرار المستأجر في الإشغال رغم تبلغه الإنذار بالإخلاء يجعله شاغلاً بغير مسوغ، ويحق للمؤجر استرداد مأجوره وتنفيذ الإخلاء بالطرق الإجرائية أو دعوى طرد الغاصب مع أجر المثل.
ماذا يفعل المغترب إذا اكتشف أن شخصاً غريباً استولى على منزله في سوريا؟
يبادر المغترب فوراً عبر وكيله القانوني (محامٍ بموجب وكالة خاصة) إلى استخراج قيد عقاري للعقار ورفع دعوى طرد غاصب أمام محكمة البداية المدنية وطلب إجراء كشف مستعجل لإثبات الحالة والشواغل، مع طلب أجر المثل والتنفيذ الجبري فور صدور القرار.
هل يمكن للغاصب تملك العقار بالتقادم الطويل إذا سكن فيه أكثر من 15 سنة؟
القاعدة الذهبية في القانون السوري هي أن العقارات المحددة والمحررة والمسجلة في السجل العقاري (الطابو الأخضر) محصنة تحصيناً مطلقاً، ولا تسري عليها قواعد التقادم المكسب للملكية مهما طالت مدة الإشغال، ويبقى للمالك الحق الدائم في رفع دعوى طرد الغاصب واستعادة ملكه.
كيف ينفذ الحكم القضائي الصادر بطرد الغاصب عملياً؟
بعد صدور الحكم واكتسابه الصيغة التنفيذية، يتم فتح ملف تنفيذي لدى دائرة التنفيذ المدني، ويخطر الغاصب بوجوب الإخلاء خلال المهلة القانونية، فإن امتنع يتم الانتقال بمؤازرة القوة العامة (الشرطة) وإخراج الشاغل ومتاعه وتسليم المفاتيح للمالك أصولاً.
