دعوى طرد الغاصب في القانون السوري: إجراءات استرداد العقار والتعويض 2026
تشكل دعوى طرد الغاصب في القانون السوري السلاح القضائي الأبرز لمالكي العقارات لاستعادة ممتلكاتهم التي تم الاستيلاء عليها أو وضع اليد عليها بدون وجه حق؛ حيث يعاني العديد من المالكين، وخصوصاً المغتربين والمهجرين، من امتناع بعض الشاغلين عن تسليم العقار بعد انتهاء الإيجار أو الإعارة، أو اقتحام العقار وشغله عنوة. وقد وفر المشرع السوري عبر نصوص مجلس الشعب السوري والقانون المدني آليات قضائية حاسمة لطرد الغاصب وتجريده من الحيازة غير المشروعة وإلزامه بالتعويض.
الإجابة القانونية المباشرة (Direct-Answer Summary)
ما هي دعوى طرد الغاصب وما شروط رفعها في القانون السوري؟ دعوى طرد الغاصب هي دعوى عينية يرفعها مالك العقار ضد كل من يضع يده عليه دون مسوغ قانوني؛ ولا ترتبط بمدة سقوط سنوية كدعاوى الحيازة، بل تظل قائمة للمالك بموجب قيود الطابو الأخضر. وتُرفع الدعوى أمام محكمة البداية المدنية (كمحكمة موضوع) أو أمام قاضي الأمور المستعجلة عند وضوح واقعة الغصب وتوافر خطر الاستعجال، ويحكم فيها بالطرد الجبري وتسليم العقار للمالك مع إلزامه بدفع أجر المثل والتعويض عن الأضرار.
1. مفهوم الغصب العقاري في التشريع السوري
يُعرف الغصب في الفقه القضائي لمحكمة النقض السورية بأنه: “الاستيلاء على عقار الغير دون استناد إلى سبب قانوني مشروع يبرر الإشغال”. ويتحقق الغصب في صورتين رئيستين:
- الغصب الابتدائي (المباشر): اقتحام العقار أو الدخول إليه وشغله عنوة أو خلسة دون موافقة المالك أو وكيله.
- الغصب الطارئ (اللاحق): أن يدخل الشاغل إلى العقار بسبب مشروع كعقد إيجار محدد المدة، أو إعارة للسكنى، أو حراسة، ثم تنتهي المدة أو تنقضي العلاقة العقدية ويرفض إخلاء العقار رغم إخطاره رسمياً، وللتعرف على أصول القيود العقارية وسندات الملكية يمكنك مراجعة دليلنا حول طابو العقارات في سوريا.
2. الفرق الجوهري بين دعوى طرد الغاصب ودعوى استرداد الحيازة
يخلط الكثيرون بين دعوى طرد الغاصب ودعوى استرداد الحيازة، ويوضح الجدول التالي الفروق الجوهرية وفق القانون السوري:
| عنصر المقارنة | دعوى طرد الغاصب (دعوى أصل الحق) | دعوى استرداد الحيازة (دعوى وضع اليد) |
|---|---|---|
| أساس الدعوى | سند الملكية المقيد بالسجل العقاري (الطابو) | الحيازة المادية الفعلية الهادئة والعلنية |
| مهلة رفع الدعوى | لا تسقط بمرور سنة، وتبقى قائمة ما دامت الملكية ثابتة | تسقط حتماً بمرور سنة كاملة من تاريخ سلب الحيازة |
| المحكمة المختصة | محكمة البداية المدنية أو القضاء المستعجل | محكمة الصلح المدنية (المادة 64 أصول محاكمات) |
| أثر تسجيل الطابو | قيد الطابو حجة قاطعة تطرد أي واضع يد دون سبب | لا يبحث القاضي في الملكية بل يكتفي ببحث أسبقية الحيازة |
| التقادم المسقط | لا تسقط بالتقادم في العقارات المحددة والمحررة | تسقط دعوى الحيازة وتتحول الخصومة لدعوى موضوعية |
3. المحكمة المختصة بنظر دعوى طرد الغاصب (المستعجل أم الموضوع)
يحدد قانون أصول المحاكمات السوري اختصاصين متمايزين لنظر دعوى طرد الغاصب بحسب ظروف النزاع وطبيعة سندات الخصوم:
- اختصاص القضاء المستعجل (قاضي الأمور المستعجلة): يختص إذا توافر شرطان: وجود خطر داهم يهدد العقار أو مصالح المالك، ووضوح صفة الغصب دون أن يثير الشاغل منازعة جدية في أصل الملكية أو سند الإشغال. ويكون الحكم الصادر مشمولاً بالنفاذ المعجل بقوة القانون.
- اختصاص محكمة البداية المدنية (قضاء الموضوع): تختص المحكمة إذا ادعى الشاغل وجود علاقة إيجارية أو حق انتفاع أو ادعى شراء العقار بعقد عرفي، حيث تقتضي الدعوى تدقيق الدفوع الموضوعية وفحص المستندات، ولتفاصيل مسار التقاضي طالع دليل الدعاوى القضائية في سوريا.
4. إجراءات رفع دعوى طرد الغاصب وتنفيذ الحكم بالقوة الجبرية
لمباشرة إجراءات طرد الغاصب وفق الأصول القانونية المرعية في سوريا، تتبع المراحل الآتية:
- إعداد ملف الملكية: استخراج بيان قيد عقاري حديث يثبت ملكية المدعي للعقار خالياً من أي حقوق عينية للمدعى عليه.
- وضع إشارة الدعوى: تسجيل إشارة دعوى طرد الغاصب ومنع المعارضة على صحيفة العقار بالسجل العقاري لتجميد أي محاولة لنقل الحيازة أو التصرف.
- إجراء الكشف الحسي القضائي: انتقال المحكمة بصحبة خبير مساحي لمعاينة العقار، تثبيت واقعة الإشغال، وتحديد هوية الشاغلين ومساحة الإشغال بدقة.
- إكساء الحكم الصيغة التنفيذية: إحالة القرار الصادر إلى دائرة التنفيذ القضائي، وتوجيه إخطار إخلاء للغاصب بمهلة محددة، يليها الإخلاء الجبري بواسطة مأمور التنفيذ والضابطة العدلية وتسليم المفاتيح للمالك.
5. المطالبة بأجر المثل والتعويض عن الأضرار المادية وفوات المنفعة
يقضي القانون المدني السوري بأن يد الغاصب يد ضمان؛ وبالتالي تترتب على الغاصب التزامات مالية مشددة:
- إلزام الغاصب بأجر المثل: استحقاق المالك تعويضاً مادياً يعادل بدل الإيجار الحقيقي الرائج للعقار عن كامل فترة الإشغال غير المشروع، ويتم تقديره عبر خبرة قضائية ثلاثية.
- ضمان هلاك وتلف العقار: يلزم الغاصب بإصلاح كافة الأضرار الإنشائية والمعمارية التي لحقت بالعقار أثناء وضع يده حتى وإن كانت ناجمة عن حادث مفاجئ، وذلك عملاً بمبدأ “الغاصب ضامن لكل تلف”.
6. الأسئلة الشائعة حول دعوى طرد الغاصب في القانون السوري
هل يحق للمستأجر المنتهي عقده البقاء في العقار لحين تأمين بديل؟
لا، بمجرد انتهاء مدة عقد الإيجار الموثق وفق قانون المؤجر والمستأجر، يعتبر المستأجر واضع يد دون سبب مشروع وتجوز ملاحقته مباشرة بطلب إخلاء أمام دائرة التنفيذ أو بدعوى طرد غاصب.
هل تسقط دعوى طرد الغاصب إذا مرت أكثر من سنة على الإشغال؟
لا تسقط دعوى طرد الغاصب المستندة إلى سند ملكية مقيد بالسجل العقاري بمضي سنة؛ فالذي يسقط بمضي السنة هو دعوى الحيازة المجردة فقط، أما دعوى الملكية فلا تسقط بالتقادم في العقارات المسجلة.
كيف يسترد المغترب عقاره المغصوب وهو خارج سوريا؟
يمكن للمغترب تنظيم وكالة قضائية خاصة لمحامٍ معتمد في سوريا لمباشرة الدعوى، إجراء الكشوفات الفنية، واستلام العقار رسمياً وتأجيره أو بيعه دون الحاجة لسفر المالك شخصياً.
7. خدمات مكتب غرس للمحاماة في حماية الملكية العقارية واستردادها
يقدم مكتب غرس للمحاماة والاستشارات القانونية في دمشق منظومة متكاملة من الخدمات لحماية الممتلكات العقارية ومكافحة التعديات، تشمل:
- رفع ومتابعة دعاوى طرد الغاصب وإخلاء العقارات أمام القضاء المستعجل وقضاء البداية المدنية.
- استصدار أحكام أجر المثل وإلزام المعتدين بالتعويضات المالية وفوات المنفعة.
- مباشرة إجراءات التنفيذ الجبري والتنسيق مع الضابطة العدلية لإخلاء العقارات وتسليمها نظيفة لأصحابها.
لحماية عقارك واسترداده بصورة قانونية حاسمة، يسعدنا تواصلك مع فريقنا القانوني عبر القنوات الآتية:
مكتب غرس للمحاماة والاستشارات القانونية
📍 دمشق، الجمهورية العربية السورية
📞 هاتف: +963 952 300 309
💬 واتساب مباشر: https://wa.me/963952300309
🌐 الموقع الإلكتروني: https://garslegal.com
