شروط صحة وتوثيق عقد الإيجار في القانون السوري 2026

يستند التنظيم القانوني للعقود الإيجارية إلى أحكام القانون رقم 20 لعام 2015 والتشريعات العقارية المتممة المنشورة على بوابة مجلس الشعب السوري، حيث يشترط القانون لنفاذ العقد واكتسابه الحصانة القانونية الكاملة ما يلي:

• التسجيل لدى الوحدة الإدارية: تسجيل العقد رسمياً لدى البلدية المختصة ودفع الرسم القانوني البالغ 1% من بدل الإيجار الشهري، وهو الشرط الجوهري لاكتساب القوة التنفيذية.
• أهلية المؤجر وصفته: أن يكون المؤجر مالكاً للعقار أو وكيلاً قانونياً مفوضاً بوكالة قضائية خاصة تخوله الإيجار وقبض البدلات صراحة.
• تحديد البدل والمدة بدقة: خضوع الأجرة والمدة لاتفاق الطرفين بحرية مطلقة دون أي قيد قانوني يفرض حداً أدنى أو أعلى للعقود الجديدة.
• بيان حالة المأجور: توثيق مشتملات العقار وأوصافه في ملحق العقد تجنباً لمزاعم التخريب أو تبديد المنقولات عند التسليم.

ويحرص مكتب غرس للمحاماة والاستشارات القانونية على صياغة بنود احترازية دقيقة في عقود الإيجار تتضمن شروط تسليم المفاتيح، والتأمين النقدي، وشروط إبراء الذمة من فواتير المياه والكهرباء والخدمات المشتركة.

القوة التنفيذية لعقد الإيجار وإجراءات الإخلاء عبر دائرة التنفيذ

تعد القوة التنفيذية لعقد الإيجار الميزة التشريعية الأهم؛ إذ أراحت الملاك من عبء الانتظار لسنوات في أروقة المحاكم. فبمجرد انتهاء الأجل المسمى في العقد وعدم تسليم العقار رضائياً، يتبع المؤجر الخطوات التنفيذية التالية:

1. إيداع العقد بدائرة التنفيذ: فتح ملف تنفيذي لدى دائرة التنفيذ التي يقع العقار في دائرة اختصاصها وتقديم النسخة الأصلية المصدقة من عقد الإيجار.
2. إخطار المستأجر التنفيذي: تقوم دائرة التنفيذ بتبليغ المستأجر إخطاراً تنفيذياً بوجوب الإخلاء وتسليم الشاغر خلال مهلة قانونية لا تتجاوز 15 يوماً.
3. الإخلاء الجبري: في حال انقضاء المهلة دون إخلاء طوعي، يقرر رئيس التنفيذ كسر الأقفال وإخلاء المأجور جبراً بواسطة القوة العامة وتسليم المفاتيح للمالك بموجب محضر رسمي.

تحذير قانوني من مكتب غرس: إذا لم يكن عقد الإيجار مسجلاً رسمياً لدى البلدية، فإنه يفقد صفة السند التنفيذي ويتحول إلى مجرد عقد عرفي؛ مما يجبر المالك على رفع دعوى إخلاء مبتدأة أمام محكمة الصلح المدنية وتكبد رسوم ومصاريف قضائية وتأخير قد يمتد لشهور.

الفروق القانونية بين الإيجار السكني والتجاري وحق التمديد

يفرق القضاء السوري بدقة بين نوعين من المنظومات الإيجارية تبعاً لتاريخ إبرام العقد وطبيعة النشاط الممارس في المأجور:

أسباب الإخلاء القضائي لعلة التقصير أو إساءة الاستعمال

على الرغم من وضوح قواعد الإخلاء الرضائي، إلا أن هناك حالات توجب اللجوء إلى محكمة الصلح المدنية لفسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر قبل انتهاء الأجل، وأبرزها:

• التخلف عن سداد الأجرة: امتناع المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة بعد إنذاره ببطاقة بريدية مكشوفة أو إنذار عدلي ومضي مهلة 30 يوماً دون سداد.
• التأجير من الباطن أو التنازل للغير: قيام المستأجر بتأجير العقار كلياً أو جزئياً للغير دون موافقة خطية صريحة من المؤجر.
• إساءة استعمال المأجور وإحداث أضرار جسيمة: تغيير معالم العقار، أو هدم جدران داخلية تهدد سلامة البناء الإنشائية، أو استخدام العقار لغايات غير مشروعة تنافي الآداب أو النظام العام.

وتؤكد سوابق الهيئة العامة لمحكمة النقض أن عبء إثبات الضرر أو التنازل يقع على عاتق المؤجر بكافة وسائل الإثبات القانونية بما فيها المعاينة والخبرة الفنية المستعجلة.