دعوى التخمين في القانون السوري وشروط تعديل بدل الإيجار 2026

تشكل الأجرة النقطة الأكثر حساسية في النزاعات العقارية السورية؛ فنظراً للتضخم الاقتصادي الكبير وتبدل القوة الشرائية، تصبح الأجور القديمة مجحفة بحق الملاك، بينما يخشى المستأجرون المطالبات المالية غير المنضبطة. وتعتبر دعوى التخمين في القانون السوري الملاذ القضائي الحصري الذي أقره المشرع لإعادة التوازن المالي بين منفعة المستأجر وحق المؤجر ومنع الاستغلال في عقود الإيجار الخاضعة للتمديد الحكمي لعام 2026.

1. مفهوم دعوى التخمين ونطاق سريانها في التشريع السوري

دعوى التخمين هي آلية قضائية استثنائية تهدف إلى تحقيق العدالة التوزيعية بين طرفي الرابطة الإيجارية، من خلال مواءمة الأجرة مع القيمة الفعلية للمأجور والظروف الاقتصادية السائدة. إلا أن هذا التدخل القضائي ليس مطلقاً في كافة عقود الإيجار، بل يقتصر على نوع محدد تفرضه السياسة التشريعية السورية وفق مرحلتين تاريخيتين:

• عقود الإيجار الخاضعة للتمديد الحكمي: تشمل العقود القديمة التي أبرمت في ظل نفاذ المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952 وتعديلاته حتى تاريخ 18/2/2001. في هذه العقود، لا يحق للمؤجر إخلاء المستأجر بمجرد انتهاء المدة العقدية، بل تمتد العلاقة حكماً بقوة القانون؛ ولحماية المؤجر من بقاء الأجرة مجمدة لعقود طويلة، أتاح له القانون رقم 20 لعام 2015 اللجوء إلى القضاء لطلب زيادة الأجرة عبر التخمين الدوري.
• عقود الإيجار الخاضعة لحرية التعاقد: تشمل العقود المبرمة بعد نفاذ القانون رقم 6 لعام 2001 والقانون رقم 20 لعام 2015. هذه العقود محكومة بالمادة 148 من القانون المدني السوري (العقد شريعة المتعاقدين) وتنتهي بانتهاء مدتها المحددة، ولا يجوز إجبار المالك على التجديد، وبالتالي لا مجال لرفع دعوى التخمين بشأنها إلا إذا تضمن العقد بنداً صريحاً يبيح ذلك.

ويمكن الاستفادة من استشاراتنا المتخصصة عبر مراجعة خدمات الاستشارات العقارية وتثبيت الملكية لحماية حقوق الملاك والمستأجرين في النزاعات الإيجارية.

2. نسب احتساب بدل التخمين السنوي حسب طبيعة العقار

ألزم المشرع السوري المحاكم والخبراء بنسب مئوية قطعية واردة في الفقرة /د/ من المادة الأولى من القانون رقم 20 لعام 2015 الصادر عن مجلس الشعب السوري، حيث يتم ضرب هذه النسبة بالقيمة التخمينية الإجمالية للعقار التي يحددها الخبراء بتاريخ الادعاء:

3. المحكمة المختصة وإجراءات الكشف والخبرة القضائية

ينعقد الاختصاص النوعي والمحلي في قضايا تخمين العقارات لمحكمة الصلح المدني التي يقع المأجور ضمن دائرتها الإدارية، عملاً بالمادة 64 من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 1 لعام 2016. وتتبع المحكمة إجراءات قضائية صارمة لضمان حياد التقدير:

أولاً: الكشف الحسي والمعاينة الميدانية

تنتقل المحكمة بكامل هيئتها أو القاضي المنتدب برفقة الخبير القضائي المعتمد (أو لجنة خبراء ثلاثية في حال الاعتراض) إلى موقع العقار المأجور. وتتم معاينة أوصاف البناء، مساحته الصافية، طراز الإكساء الداخلي والخارجي، عمر العقار، مدى توافر المرافق الخدمية والمصاعد، وموقعه الطابقي والجغرافي وقربه من المراكز الحيوية.

ثانياً: تقدير القيمة الرائجة بتاريخ الادعاء

يقوم الخبراء بتقدير القيمة الشرائية الرائجة للعقار في تاريخ قيد استدعاء الدعوى في ديوان المحكمة (وليس بتاريخ الكشف أو تاريخ صدور الحكم). وبعد اعتماد القاضي لتقرير الخبرة، يطبق النسبة المئوية المحددة قانوناً للوصول إلى الأجرة السنوية والشهرية المستحقة.

ثالثاً: سريان الأجرة المعدلة والطعن بالنقض

بموجب المادة 6 الفقرة /أ/ من القانون 20 لعام 2015، تسري الأجرة الجديدة المقضي بها ابتداءً من تاريخ رفع الدعوى، وتصفى الحسابات والفروقات المالية بين المالك والمستأجر على هذا الأساس بعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية. ويقبل الحكم الصادر عن محكمة الصلح الطعن بطريق النقض أمام الغرفة المدنية بمحكمة النقض وفق أحكام المادة 251 من قانون أصول المحاكمات المدنية.

وإذا كنت بحاجة إلى تمثيل محترف لمواجهة تقارير الخبرة المجحفة، يمكنك التواصل مع فريقنا المتمرس في دعاوى الإخلاء والمنازعات الإيجارية لتقديم الاعتراضات الفنية وسلوك طرق الطعن القانونية.

4. الشروط الجوهرية لسماع دعوى التخمين واجتهادات النقض

استقرت محكمة النقض السورية في غرفها المدنية والإيجارية على مجموعة من الشروط الجوهرية التي لا تقبل دعوى التخمين بدون استيفائها:

1. شرط انقضاء الدورة التخمينية (ثلاث سنوات كاملة)

نصت الفقرة /ب/ من المادة 6 من القانون رقم 20 لعام 2015 على أنه لا يجوز للطرفين طلب تعديل الأجرة قبل انقضاء ثلاث سنوات على بدء نفاذ عقد الإيجار أو على الادعاء السابق بالتخمين. واعتبرت محكمة النقض أن هذا القيد زمني مسقط للحق، فإذا رفعت الدعوى قبل إتمام السنوات الثلاث بيوم واحد وجب ردها شكلاً لعدم اكتمال المدة القانونية.

2. إثبات الرابطة الإيجارية مسبقاً

قضت محكمة النقض في قرارها رقم 2351 لعام 2006 (أساس 2699) بأنه: “من شروط سماع دعوى التخمين وجود رابطة إيجار ثابتة بين الطرفين، وعلى المحكمة أن تستوثق من وجودها بالطرق المقبولة قانوناً قبل إجراء الكشف والخبرة”. وبالتالي إذا أنكر المدعى عليه صفة المستأجر أو ادعى الشراكة أو الغصب، يتعين على المحكمة حسم صفة الخصوم أولاً.

3. تحديد الأجرة السابقة المتنازع على تعديلها

أكدت محاكم الاستئناف والنقض (القرار 365 لعام 1989، قاعدة 282) أن التخمين تحديد قضائي لتجاوز الغبن، وبالتالي لا يمكن السير بالدعوى ما لم تكن الأجرة السابقة محددة ومعلومة اتفاقاً أو بحكم قضائي؛ فإن كانت الأجرة السابقة مجهولة أو محلاً لنزاع موضوعي مستمر، يقتضي وقف السير بالدعوى كمسألة مستأخرة لحين البت بالأجرة بحكم قطعي.

4. ملكية أغلبية السهام في العقارات الشائعة

في حالة وفاة المالك وتعدد الورثة أو وجود شركاء على الشيوع، قضت محكمة النقض في قرارها رقم 2199 لعام 2006 وقرارها رقم 465 لعام 2004 بأن لمالكي أغلبية السهام (أكثر من 50%) فقط الحق في طلب تخمين كامل العقار وينسحب أثر الحكم على الأقلية، بينما لا يقبل تخمين كامل المأجور من شريك لا يملك الأغلبية السهمية، ويتعين وجوباً إبراز وثيقة حصر إرث رسمية لبيان أنصبة المدعين في السجل العقاري.

5. أثر التضخم الاقتصادي والنزاعات الإيجارية في سوريا 2026

يشهد الواقع العقاري السوري في عام 2026 فجوة غير مسبوقة بين الأسعار الرائجة في السوق الحرة وبدلات الإيجار المحكوم بها في العقارات القديمة. ورغم أن التخمين القضائي الدوري كل 3 سنوات يمنح المؤجرين متنفساً لمضاعفة الأجرة الاسمية تماشياً مع ارتفاع قيمة المتر المربع التخميني، إلا أن تقارير الخبرة غالباً ما تراعي الاعتبارات المعيشية للمستأجرين ولا تعكس أسعار السوق الحرة 100%.

لذلك، يتطلب كسب دعوى التخمين أو الدفاع فيها خبرة قانونية فنية دقيقة تبدأ من صياغة استدعاء الدعوى بدقة، وإعداد لائحة الدفوع التخمينية، واختيار الخبراء المحلفين، والمناقشة الفنية للمساحات الملحقة والتحسينات، لضمان صدور حكم متوازن يحمي مصالحك المالية ويحصن حقوقك من البطلان.

6. الأسئلة الشائعة حول دعوى التخمين وبدل الإيجار