1. التحول التشريعي في نظام ضريبة البيوع العقارية السوري

جاءت التعديلات الجديدة لمعالجة السلبيات التي رافقت تطبيق القانون رقم 15 لعام 2021 المنشور نصه عبر مجلس الشعب السوري، حيث أدى فرض قيم رائجة مرتفعة إلى إحجام المتعاقدين عن توثيق البيوع في المصالح العقارية ولجوئهم للوكالات غير الرسمية.

أقر التعديل الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 11 لعام 2024 وتعليماته المحدثة لسنة 2026 العودة إلى تيسير الإجراءات الضريبية وتبسيط تقدير الرسوم بهدف دعم استقرار الملكيات وتوسيع قاعدة التحصيل الضريبي العادل.

2. إلغاء شرط الإيداع البنكي الإلزامي وعودة مرونة الوفاء بالثمن

كان قرار إلزام المتعاقدين بإيداع جزء من ثمن العقار في الحسابات المصرفية كشرط لإتمام معاملة الفراغ يمثل عبئاً كبيراً في ظل القيود المصرفية اليومية وسقوف السحب.

أكدت القرارات الحكومية الجديدة إلغاء اشتراط تقديم إشعار الإيداع المصرفي أمام دوائر السجل العقاري، وبات بإمكان البائع والمشتري إثبات استيفاء الثمن وفق ما يتفقان عليه رضاءً، سواء كان نقداً أو بموجب شيكات أو حوالات مصرفية، مما أسهم فورياً في إزالة أكبر عقبة إجرائية كانت تعطل توثيق الملكية العقارية.

⚠️ تنبيه قانوني: رغم إلغاء شرط الإيداع البنكي الإلزامي لدى السجل العقاري، ينصح مكتب غرس بتوثيق آلية دفع الثمن وتضمينها صراحة في متن عقد البيع الرسمي درءاً لأي ادعاء مستقبلي بعدم قبض الثمن أو الغبن.

3. ضوابط اعتماد ثمن العقد الفعلي وبدائل لجان التخمين المالي

استندت التعديلات الحديثة إلى احترام إرادة المتعاقدين المكرسة في القانون المدني السوري عبر الضوابط التالية:

• اعتماد الثمن العقدي المصرح به: احتساب الضريبة بناءً على الثمن الحقيقي المسجل في العقد، شريطة ألا يقل عن الحد الأدنى الاسترشادي للمنطقة العقارية.
• إلغاء لجان الكشف الحسي الميداني المعطلة: استبدال التخمينات الميدانية التي كانت تستغرق أشهراً بنظام مالي إلكتروني مؤتمت يحدد الرسوم فورياً لدى مديرية المالية.
• تسهيل إجراءات الاعتراض الضريبي: منح المكلف حق التظلم أمام لجان طعن مختصة دون أن يترتب على ذلك وقف إجراءات نقل الملكية في السجل العقاري.

4. جدول النسب الضريبية الجديدة للعقارات السكنية والتجارية

يوضح الجدول التالي شرائح الضريبة العقارية المعتمدة وفق أحكام التعديل التشريعي الجديد:

5. اجتهادات محكمة النقض السورية في عقود البيع العقاري وتوثيقها

أكدت الهيئة العامة لدى محكمة النقض السورية في اجتهاد قضائي مستقر أن القيود والتعليمات الإدارية الصادرة بشأن الضرائب لا تعدل من القواعد الآمرة المقررة في القانون المدني وقانون أصول المحاكمات السوري فيما يتعلق بانعقاد عقد البيع وصحته بين طرفيه.

كما قضت الغرفة المدنية بمحكمة النقض بأن البيع المكتمل الأركان يلزم البائع بنقل الملكية في السجل العقاري، وأن تأدية الرسوم المالية هي التزام إداري لا ينال من الحقوق العينية للمشتري حسن النية. ولضمان تسجيل عقودك بصورة قانونية قطعية، يقدم مكتب غرس خدمات متميزة في فراغ وتوثيق العقارات في سوريا وفحص الصحائف لضمان سلامة الملكية.

6. الإجراءات العملية المتبعة حالياً لإتمام الفراغ بالسجل العقاري

لإتمام معاملة الفراغ العقاري واستلام سند الملكية (الطابو الأخضر) وفق المنظومة المحدثة لسنة 2026، تتبع الخطوات التالية:

1. استخراج بيان قيد عقاري حديث: للتأكد من خلو صحيفة العقار من أي إشارات مانعة كالحجز الاحتياطي أو الرهن التأميني.
2. تنظيم عقد البيع واستمارة المعاملة: إعداد العقد وتحديد الثمن وأوصاف المقسم والمنطقة العقارية بدقة.
3. تسديد الضريبة في مديرية المالية: تسديد الرسم المخفض والحصول على براءة الذمة المالية دون الحاجة لإشعار إيداع مصرفي.
4. التوقيع أمام رئيس مكتب التوثيق العقاري: إمضاء محضر الفراغ الرسمي من البائع والمشتري وتسجيل العقار بالسجل العقاري.

الأسئلة الشائعة حول تعديل ضريبة البيوع العقارية في سوريا

8. خدمات التوثيق والاستشارات العقارية في مكتب غرس القانوني

يقدم مكتب غرس القانوني منظومة متكاملة من الخدمات والاستشارات العقارية في سوريا. يتولى محامونا تدقيق القيود العقارية، وصياغة عقود البيع والشراء الاحترافية، ومراجعة الدوائر المالية لإنجاز براءات الذمة وتسديد الرسوم الضريبية بأقل التكاليف المشروعة، وتمثيل الموكلين أمام مكاتب التوثيق العقاري في دمشق وكافة المحافظات بكفاءة وموثوقية عالية.