1. التأصيل القانوني للبيع على الخارطة في التشريعات السورية

يستند تنظيم بيع الوحدات العقارية قيد الإنشاء إلى قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008، المتاح نصه عبر مجلس الشعب السوري، والقرارات التنظيمية الصادرة عن هيئة التطوير العقاري.

يقوم العقد على التزام المطور بإنجاز البناء وفق المخططات الهندسية والمواصفات المعتمدة، في مقابل التزام المشتري بأداء دفعات مالية مرحلية تتطابق مع تقدم أعمال التشييد على أرض الواقع، مما يمنع بيع المخططات الوهمية.

2. آليات عمل حساب الضمان المصرفي ومراقبة دفعات المكتتبين

يعد حساب الضمان المصرفي (Escrow Account) خط الدفاع الأول لحماية أموال المكتتبين:

• استقلالية الحساب المالي: يخصص حساب مستقل لكل مشروع، ولا يجوز الحجز عليه بسبب أي التزامات شخصية أخرى على المطور.
• الصرف المرتبط بنسب الإنجاز: يتم تحرير الدفعات للمطور بناءً على تقارير كشف هندسية ميدانية معتمدة من نقابة المهندسين السوريين تؤكد اكتمال كل مرحلة إنشائية.
• وديعة الصيانة والضمان: يحتجز المصرف نسبة 10% من إجمالي ميزانية المشروع لمدة سنة بعد التسليم لضمان معالجة أي عيوب خفية.

⚠️ تنبيه قانوني: احذر من سداد أي دفعة نقدية باليد للمطور أو في حسابات شخصية؛ القانون يلزم بإيداع الأقساط حصراً في حساب الضمان البنكي المعتمد للمشروع تحت طائلة بطلان الحماية الإجرائية.

3. الشروط الإلزامية لترخيص المطور العقاري قبل طرح المشروع

حددت التعليمات التنظيمية شروطاً مسبقة يجب استيفاؤها قبل توقيع أي عقد أو تسويق الوحدات:

1. ثبوت ملكية الأرض المخصصة للمشروع بصك طابو أخضر خالٍ من أي إشارات نزاع قضائي.
2. صدور رخصة البناء المعتمدة من الوحدة الإدارية والمخططات التنفيذية المصدقة من نقابة المهندسين.
3. تقديم كفالة مصرفية أولية لا تقل عن 20% من التكلفة التقديرية لإثبات الملاءة المالية للشركة المطورة.
4. الحصول على ترخيص التسويق والبيع من الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري.

4. حقوق المشترين وضوابط غرامات التأخير في التسليم

تتضمن العقود المحكمة نصوصاً تلزم المطور بتعويض المشتري عن أي تأخير غير مبرر:

يلزم القانون المتعهد بدفع غرامة تأخير شهرية محددة أو أجرة مثل العقار عن كل شهر تأخير في التسليم. كما يحق للمشتري عند تجاوز التأخير للمدة القانونية طلب فسخ العقد واسترداد كامل دفعاته مع الفوائد والتعويضات المقررة في القانون المدني السوري.

ولصيانة حقوقك قبل التوقيع، يمكنك الاستعانة بخدماتنا في صياغة وتدقيق العقود في سوريا لفحص بنود العقد والتأكد من توافر شروط الأمان والضمانات البنكية.

5. جدول مقارنة شراء العقار على الخارطة وشراء العقار المكتمل

يبين الجدول التالي الفروقات بين شراء عقار على الخارطة وشراء عقار جاهز في السوق السوري:

6. قضاء محكمة النقض والحماية الجزائية في قانون العقوبات

استقر قضاء محكمة النقض السورية في اجتهاد قضائي حديث على أن بيع المقاسم العقارية قيد الإنشاء ببيانات كاذبة أو دون الحصول على التراخيص النظامية يدخل تحت طائلة المسؤولية الجزائية المنصوص عليها بالمادة 641 من قانون العقوبات السوري المتعلقة بجرم الاحتيال.

ويحق للمتضررين إقامة دعوى جزائية مباشرة مع طلب إلقاء الحجز الاحتياطي على أموال المطور وأموال الشركة المنقولة وغير المنقولة لضمان استرداد كامل المبالغ المدفوعة مضافاً إليها التعويضات العادلة.

الأسئلة الشائعة حول البيع على الخارطة في سوريا

8. خدمات تدقيق عقود التطوير العقاري بمكتب غرس

يتولى مكتب غرس القانوني تقديم حماية شاملة للمكتتبين والمشترين في مشاريع التطوير العمراني والبيع على الخارطة. نتولى تدقيق رخص البناء، والتحقق من حسابات الضمان المصرفية، وصياغة وتعديل بنود عقود البيع لضمان حقوق الموكلين، ومتابعة قيد الإشارات الاحترازية في السجل العقاري بدمشق وكافة المحافظات السورية بأعلى درجات الاحتراف والموثوقية.