دعوى فسخ تسجيل العقار في القانون السوري وإبطال التزوير 2026

يعد السجل العقاري في سوريا حجر الزاوية للأمان المالي واستقرار الملكيات؛ إلا أن سنوات الأزمة وما رافقها من نزوح ولجوء أفرزت تحديات جسيمة تمثلت في تفشي ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغائبين عبر أساليب التزوير والوكالات المصطنعة والأحكام الصورية. وتعتبر دعوى فسخ تسجيل العقار في القانون السوري السلاح القضائي الأقوى بيد المالك الشرعي لإسقاط القيود الباطلة واستعادة عقاره المسلوب في قضاء عام 2026، مدعومة باجتهادات قضائية حديثة منحت المالك الأصلي الأولوية المطلقة على أي مشترٍ لاحق.

1. مفهوم دعوى فسخ تسجيل العقار والأسباب القانونية لإقامتها

أكدت نصوص القرار رقم 188 لعام 1926 (قانون السجل العقاري) والمادة 825 من القانون المدني السوري أن قيود السجل العقاري تمنح صاحبها سند ملكية رسمياً يتمتع بالقوة الثبوتية المطلقة. غير أن هذه الحصانة ليست بلا حدود؛ فإذا ثبت أن قيد العقار قد تم بناءً على عمل غير مشروع أو انعدمت فيه إرادة المالك الأصلي، فإن القانون يبيح الطعن في هذا القيد وإسقاطه عبر “دعوى فسخ التسجيل”.

وتقام هذه الدعوى استناداً إلى عدة أسباب قانونية موجبة للبطلان المطلق، منها:

• التزوير في المحررات الرسمية: استخدام وكالات كتاب عدل مزورة أو وثائق هوية شخصية منتحلة لإتمام الفراغ العقاري دون علم المالك.
• الأحكام القضائية الصورية المبنية على الغش: استصدار أحكام تثبيت بيع بتبليغات باطلة وإقرارات كاذبة في غياب المالك الحقيقي.
• الإكراه والابتزاز: إجبار المالك على التنازل عن ملكية عقاره تحت وطأة التهديد المسلح أو الضغط المادي والمعنوي الشديد.
• انعدام الأهلية أو الصورية المطلقة: إبرام تصرفات عقارية استغلت مرض الموت أو فقدان الأهلية دون إذن قضائي شرعي.

ولمعرفة سبل فحص الصحيفة العقارية والتأكد من سلامة الملكية، يمكنكم مراجعة خدمات الاستشارات العقارية وتثبيت الملكية المعتمدة لدى فريقنا.

2. أساليب الاستيلاء غير المشروع والتزوير العقاري في سوريا

اتبع المزورون في السنوات الماضية حيلاً قانونية وشكلية بالغة التعقيد لإخفاء التزوير وإضفاء مظهر الشرعية على نقل الملكيات العقارية، وتتلخص أبرز هذه الأساليب في:

أولاً: استغلال دعاوى تثبيت البيع والإقرارات الوهمية

يقوم المزور برفع دعوى “تثبيت بيع عقار” أمام محكمة البداية المدنية مستنداً إلى عقد بيع مصطنع، ويقدم وكالة كاتب عدل مزورة ينوب بموجبها محامٍ أو وكيل وهمي عن المالك الغائب، فيحضر الجلسة ويقر بصحة البيع وقبض كامل الثمن؛ فيصدر القاضي حكماً قطعياً بتثبيت البيع ونقل الملكية استناداً إلى هذا الإقرار الصوري دون أن يدري القضاء بحقيقة التزوير.

ثانياً: التبليغات القضائية الباطلة والغش الإجرائي

تعمد المزورين إرسال إخطارات المحاكمة إلى عناوين وهمية أو إثبات غياب المالك تعسفاً لتبليغه لصقاً أو في الصحف اليومية دون علمه الفعلي، ليصدر الحكم في غيبته ويكتسب الدرجة القطعية دون أن يتمكن من ممارسة حقه المقدس في الدفاع (المادة 34 وما بعدها من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 1 لعام 2016 الصادر عن مجلس الشعب السوري).

ثالثاً: انتحال الشخصية والتواطؤ الإداري

استخراج وثائق شخصية مزورة تحمل بيانات وصور منتحلي الشخصية لحضور المعاملات العقارية أمام موثقي السجل العقاري والتنازل عن العقارات للمشتري المتواطئ.

3. قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 6 لعام 2022 وحماية المالك

كانت أكثر الإشكاليات القانونية تعقيداً تنشأ عندما يقوم المزور بنقل العقار لصالحه، ثم يسارع إلى بيعه في السجل العقاري إلى “شخص ثالث حسن النية” لا يعلم بوقوع التزوير. وكان المشتري الأخير يتمسك بحصانة القيد العقاري المقررة بالمادتين 13 و14 من القرار 188 لعام 1926 لحرمان المالك الأصلي من استرداد عقاره.

إلا أن الهيئة العامة لمحكمة النقض في سوريا حسمت هذا النزاع بقرارها التاريخي رقم 6 لعام 2022، حيث أرست المبادئ التالية الملزمة لكافة المحاكم السورية:

• سقوط حصانة القيد العقاري عند البطلان المطلق: لا يستفيد المشتري اللاحق من قوة القيد العقاري إذا كان البيع أو العقد المؤسس للتسجيل باطلاً بطلاناً مطلقاً لعلة التزوير أو انعدام الإرادة.
• تطبيق قاعدة ما بُني على باطل فهو باطل: إن انعدام العقد الأصلي ينسحب أثره بأثر رجعي على كافة التصرفات والبيوع المتسلسلة اللاحقة؛ إذ لا يملك المزور أي حق لكي ينقله إلى سواه.
• أولوية المالك الأصلي في استرداد ملكه عيناً: قررت المحكمة أن حق المالك الأصلي المسلوب في استعادة عقاره بذاته عيناً مقدم وأولى بالحماية من مصلحة المشتري حسن النية، والذي يقتصر حقه على الرجوع بالتعويض المالي على من باعه.

4. الإجراءات العملية لرفع الدعوى وأهمية قيد إشارة الدعوى

تتطلب دعوى فسخ تسجيل العقار خطوات إجرائية حاسمة تخضع لرقابة القضاء المدني الدقيقة:

1. قيد إشارة الدعوى فوراً على صحيفة العقار

بمجرد تسجيل استدعاء الدعوى لدى ديوان محكمة البداية المدنية، يتعين استصدار كتاب رسمي إلى أمانة السجل العقاري المختصة لوضع “إشارة دعوى فسخ تسجيل” على الصحيفة العقارية. وتعد هذه الإشارة حاسمة لأنها تمنع المشتري الحالي من بيع العقار أو رهنـه أو ترتيب أي حق عيني عليه، وتجعل أي تصرف لاحق خاضعاً لنتيجة الحكم القضائي.

2. إثبات واقعة التزوير والبطلان

يقوم المدعي بإبراز الوكالات المطعون بتزويرها، وطلب إجراء المضاهاة والاستكتاب والمضاهاة الفنية لتوقيعه وبصمته وفق قانون البينات السوري، أو إثبات سفره وتواجده خارج البلاد وقت تنظيم الوكالة المزعومة بموجب حركات القدوم والمغادرة الرسمية الصادرة عن إدارة الهجرة والجوازات.

5. التكامل بين المسار المدني والشكوى الجزائية بجرم التزوير

يمتلك المالك الشرعي مسارين متوازيين لضمان حقه الكامل:

ويمكن للمتضررين مراجعة دعاوى الإخلاء والمنازعات العقارية للحصول على التمثيل والمرافعة أمام دوائر التحقيق والمحاكم المدنية لاسترداد الملكية.

6. الأسئلة الشائعة حول فسخ التسجيل العقاري في سوريا