ترميم السجلات العقارية المتلفة في سوريا: الأطر القانونية وحماية الملكية 2026

يعد ترميم السجلات العقارية المتلفة في سوريا من أهم التحديات القانونية والإدارية التي تواجه المواطنين والمغتربين في مرحلة التعافي وإعادة الإعمار؛ حيث تعرضت العديد من مديريات المصالح العقارية ومحاكم البداية والصلح لأضرار جسيمة أدت إلى احتراق الصحائف العقارية وفقدان إضبارات الدعاوى والأحكام. واستجابة لهذه المعضلة، أصدر مجلس الشعب السوري القانون رقم 33 لعام 2017 الذي وضع آلية استثنائية لإعادة تكوين الوثائق وحفظ حقوق المالكين من الضياع والتزوير.

1. المنظومة التشريعية لترميم السجلات العقارية (القانون رقم 33 لعام 2017)

يشكل القانون رقم 33 لعام 2017 المرجعية العامة لمعالجة فقدان أو تلف السجلات العقارية والوثائق المساحية؛ حيث نص على أن كل منطقة عقارية تضررت سجلاتها بصورة كلية أو جزئية تصدر بقرار من وزير الإدارة المحلية لتخضع لعملية “إعادة تكوين الصحائف”. وللتعرف على أصول وضوابط السجل العقاري التقليدي يمكنك مراجعة دليلنا الشامل حول طابو العقارات في سوريا.

2. وسائل الإثبات والوثائق البديلة لإعادة تكوين قيود الملكية

عند احتراق أو تلف الصحيفة العقارية الأساسية (السجل الأخضر)، تقبل اللجان القضائية منظومة متكاملة من الأسانيد البديلة لإعادة تثبيت الملكية، أهمها:

• دفاتر اليومية والمخططات المساحية: دفاتر القيد اليومي المحفوظة في الإدارة المركزية، والنسخ الميكروفيلمية والرقمية (إن وجدت)، والمصورات المساحية لدى دائرة المساحة.
• قيود الدوائر المالية: سجلات التكليف بضريبة ريع العقارات وإيصالات التحقق ودفع الضرائب والرسوم المالية التي تثبت اسم المالك والشاغل عبر سنوات متصلة.
• الصور المصدقة عن السندات والوكالات: صور سندات التمليك القديمة المصدقة، عقود البيع الموثقة لدى كتاب العدل، والوكالات العدلية غير القابلة للعزل الصادرة قبل وقوع التلف. وللتأكد من سلامة المعاملات التجارية والعقود يمكنك استشارة محامينا عبر خدمة عقود البيع والشراء في سوريا.
• شهادات الجوار والكشف الحسي: التحقيقات الميدانية وسماع شهادة مالكي العقارات المجاورة والمختار ولجنة الحي لتثبيت حدود العقار وواضعي اليد الفعليين.

3. مقارنة بين ترميم السجلات العقارية وترميم السجلات القضائية والعدلية

يوضح الجدول التالي الفروق التشريعية والإجرائية بين إعادة تكوين قيود الطابو وترميم الملفات القضائية في سوريا:

4. تشكيل لجان إعادة التكوين القضائية واختصاصاتها

تتمتع لجان إعادة التكوين بصفة قضائية تضمن حيدة القرارات الصادرة، ويتكون تشكيلها من:

• قاضٍ برتبة مستشار يُسميه وزير العدل رئيساً للجنة.
• رئيس مكتب التوثيق العقاري أو خبير عقاري من المصالح العقارية عضواً.
• خبير مساحي أو مهندس طبوغرافي معتمد عضواً.
• تتولى اللجنة فحص الملفات، استدعاء ذوي العلاقة، نشر قرارات التكوين المؤقتة، والبت في الاعتراضات قبل إكساء الصحائف الجديدة صفة القطعية القانونية.

5. آلية ترميم السجلات القضائية والأحكام المفقودة بوزارة العدل

لا يقتصر التلف على الطابو، بل طال أحياناً مستودعات المحاكم وإضبارات الدعاوى؛ وفي هذا الصدد اعتمدت وزارة العدل السورية آليات دقيقة لترميم السجلات العدلية:

1. تقديم طلب ترميم الإضبارة: يتقدم الخصم أو محاميه بطلب إلى رئيس المحكمة المختصة لترميم الإضبارة المفقودة مع إرفاق ما بحوزته من مذكرات وضبوط جلسات.
2. الرجوع إلى دفاتر الأساس والقرارات: مطابقة رقم الدعوى والأسماء وموضوع النزاع مع دفاتر قيد الدعاوى المحفوظة لدى قلم المحكمة والتي غالباً ما تسجل ملخصات القرارات.
3. اعتماد النسخ التنفيذية: إذا كان الحكم قد صدر وفُقد أصله من المحكمة، تُعتمد الصورة التنفيذية أو النسخة المصدقة المحفوظة بحوزة المحامي أو لدى دوائر التنفيذ لإعادة إدراج الحكم في السجلات وسريان آثاره القانونية، ويمكنك متابعة تفاصيل التقاضي عبر دليل الدعاوى القضائية في سوريا.

6. حماية حقوق المغتربين والطعن في القيود العقارية الخاطئة

يواجه السوريون في الخارج مخاوف مشروعة من استغلال غيابهم لتمرير قيود عقارية باطلة باسم سماسرة أو أشخاص وهميين أثناء أعمال الترميم؛ وقد وضع القانون ضمانات صارمة:

• الإعلان والنشر الرسمي: تلزم المادة 12 من القانون 33 بنشر جداول العقارات المرممة في الجريدة الرسمية وصحيفتين محليتين وتعليقها ببهو المحافظة والمصالح العقارية لمدة 30 يوماً.
• حق الطعن القضائي: يحق لأي متضرر أو وكيله القانوني تقديم طعن واعتراض أمام محكمة الاستئناف المدنية في المحافظة خلال 30 يوماً من انتهاء مدة الإعلان، ويكون قرار محكمة الاستئناف خاضعاً للطعن بالنقض لضمان أقصى درجات العدالة.

7. الأسئلة الشائعة حول ترميم السجلات العقارية في سوريا

8. خدمات مكتب غرس للمحاماة في متابعة قضايا الترميم العقاري والعدلي

يقدم مكتب غرس للمحاماة والاستشارات القانونية في دمشق تمثيلاً شاملاً للمواطنين والمغتربين لحماية ممتلكاتهم ومتابعة كافة إجراءات الترميم القانوني، ويشمل ذلك:

• تمثيل المالكين أمام لجان إعادة تكوين السجلات العقارية بموجب القانون رقم 33 لعام 2017.
• مراجعة الأرشيف المركزي والدوائر المالية وجمع الأسانيد البديلة المثبتة للملكية.
• تقديم الاعتراضات والطعون القضائية ضد أي قيود مشبوهة أو محاولات استيلاء أثناء فترة الترميم.
• ترميم الإضبارات والأحكام القضائية المتلفة أمام وزارة العدل السورية وإكسائها الصيغة التنفيذية.

لحماية حقوقك العقارية وتوثيق أملاكك بصورة رسمية قطعية، ندعوك لـ التواصل مع مكتبنا القانوني عبر القنوات المعتمدة: