حقوق وضوابط تملك الأجانب للعقارات في سوريا 2026
يشهد ملف تملك الأجانب للعقارات في سوريا تطورات تشريعية محورية تميز بدقة بين التملك السكني المقيد وضمانات الاستثمار التجاري المفتوح. يقدم هذا الدليل المعتمد من مكتب غرس القانوني خارطة طريق تفصيلية للمستثمرين والأفراد غير السوريين الراغبين في حيازة وتسجيل الحقوق العقارية في أمانة السجل العقاري بطرق قانونية آمنة خالية من المخاطر.
أولاً: التمييز بين التملك السكني الشخصي وحيازة الأصول الاستثمارية
الخلاصة القانونية المباشرة: يجيز القانون السوري لغير السوري تملك عقار سكني واحد مبني بترخيص نظامي بعد الحصول على ترخيص مسبق بقرار من وزير الداخلية ووفق شرط المعاملة بالمثل. بينما يتيح قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 والمرسوم التشريعي رقم 114 لعام 2025 للمستثمر الأجنبي تملك العقارات والمشاريع الاستثمارية بنسبة 100% دون أي شريك محلي وبمعزل عن قيود التملك السكني، شريطة الترخيص عبر هيئة الاستثمار السورية.
يفرق المشرع في الجمهورية العربية السورية بين نوعين رئيسيين من الحيازة العقارية لغير السوريين؛ الحيازة الفردية السكنية المخصصة لإقامة الأسرة، والحيازة الرأسمالية للمشاريع الصناعية والزراعية والخدمية. وتخضع الحيازة السكنية لرقابة مشددة عبر وزارة الداخلية وفق ما أقره مجلس الشعب السوري، بينما تتبع العقارات الاستثمارية نافذة مركز خدمات المستثمرين لتسريع إجراءات التنمية الاقتصادية.
ثانياً: الشروط التشريعية لترخيص التملك السكني وفق القانون 11 لعام 2011
حدد القانون رقم 11 لعام 2011 المنظم لتملك غير السوريين جملة من الشروط الإلزامية التي لا يمكن بدونها نقل الملكية في السجل العقاري:
- الإقامة النظامية والمشروعة: أن يكون الشخص الطبيعي حاصلاً على إقامة قانونية سارية المفعول داخل الأراضي السورية رفقة عائلته.
- الوحدة العقارية الواحدة: أن يكون العقار شقة سكنية متكاملة ومبنية بترخيص نظامي تشكل مقراً مستقلاً للأسرة، مع حظر تملك الأراضي الفضاء لأغراض السكن الفردي.
- مبدأ المعاملة بالمثل: أن تمنح قوانين دولة طالب التملك المواطنين السوريين حق تملك العقارات في بلاده دون قيود تعجيزية.
- صدور قرار الترخيص الوزاري: تقديم الطلب مدعوماً بإخراج قيد عقاري نظيف من مديرية المصالح العقارية، ومخطط مساحي معتمد، لصدور قرار وزير الداخلية.
للاطلاع على إجراءات تدقيق الصحيفة العقارية وتثبيت الأوصاف، يمكنكم مراجعة دليل خدمات الشهر والتوثيق العقاري عبر موقعنا.
ثالثاً: مزايا التملك بنسبة 100% للمستثمرين وفق المرسوم التشريعي 114 لعام 2025
أحدث المرسوم التشريعي رقم 114 لعام 2025 والمعدل لقانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 قفزة نوعية في حماية رؤوس الأموال الأجنبية؛ حيث نص صراحة على عدم سريان القيود المشددة الواردة في قانون تملك الأجانب على المشروعات المشمولة بحوافز الاستثمار.
1. الملكية الأجنبية الكاملة وحرية التسيير
يحق للشركات الأجنبية ورجال الأعمال غير السوريين تملك الأراضي والعقارات اللازمة لإقامة منشآتهم بنسبة 100% دون الحاجة إلى إدخال شريك محلي سوري، مما يمنح المستثمر السيطرة الإدارية والمالية التامة على مشروعه الاستثماري.
2. الحصانة ضد المصادرة والحجز الإداري
أكدت أحكام القانون حظر فرض الحراسة القضائية أو تجميد الأصول أو الحجز الاحتياطي على المنشآت العقارية للمستثمر إلا بموجب حكم قضائي صادر عن محكمة مختصة، مع ضمان حرية تحويل الأرباح وحصيلة تصفية الأصول العقارية للخارج بالعملات الأجنبية.
تنبيه قانوني من مكتب غرس القانوني: يحظر القانون تماماً إبرام عقود البيع العرفية أو الاعتماد على الوكالات الخاصة غير القابلة للعزل بين غير السوريين دون ترخيص مسبق؛ إذ تعتبر هذه التصرفات باطلة بطلاناً مطلقاً لمخالفتها النظام العام، ولا تنتج أي أثر في مواجهة السجل العقاري أو القضاء.
رابعاً: ضوابط المناطق الحدودية ومهلة حظر البيع والتصرف العقاري
يخضع التملك العقاري في المحافظات والمناطق الحدودية السورية لاشتراطات دفاعية إضافية تحدد حرم الحدود وعمق الأمان، وتتطلب موافقة وزارة الدفاع وأجهزة الأمن المعنية. كما يقرر القانون التزاماً قانونياً على المالك غير السوري بعدم إجراء أي تصرف ناقل للملكية (بيع، فراغ، هبة) قبل انقضاء فترة سنتين من تاريخ تسجيل العقار باسمه في صحيفة الطابو، وذلك لمنع المضاربات العقارية غير المشروعة.
خامساً: جدول مقارنة شامل بين التملك السكني والاستثماري للأجانب
| المعيار القانوني | التملك السكني (القانون 11 لعام 2011) | التملك الاستثماري (قانون 18 لعام 2021 والمرسوم 114) |
|---|---|---|
| طبيعة العقار المسموح | شقة سكنية واحدة مبنية مرخصة للسكن الشخصي | أراضٍ وعقارات ومنشآت صناعية وزراعية وخدمية متعددة |
| جهة منح الترخيص | قرار وزاري يصدر عن وزير الداخلية | إجازة استثمار صادرة عن مركز خدمات المستثمرين |
| نسبة الملكية الأجنبية | 100% لعقار سكني فردي واحد للعائلة | 100% لكامل أصول ومشروعات الشركة الاستثمارية |
| قيد حظر البيع | يحظر التصرف بالبيع قبل مرور عامين كاملين | يتاح التصرف وفق خطة المشروع ودون قيود زمنية مانعة |
| شرط الإقامة والمعاملة بالمثل | إلزامي وجوهري لصحة طلب الترخيص | معاملة المستثمر متساوية وحماية مطلقة للرأسمال الأجنبي |
سادساً: الأسئلة الشائعة حول تملك العقارات للأجانب في سوريا
هل يستطيع غير السوري شراء أرض زراعية في سوريا باسمه الشخصي؟
لا يتيح القانون رقم 11 لعام 2011 للأفراد غير السوريين شراء أراضٍ زراعية للسكن أو المضاربة، ولكن يجوز للشركات الاستثمارية المرخصة بموجب قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 تملك أو استئجار مساحات زراعية محددة مخصصة لإقامة مشاريع الإنتاج الزراعي والحيواني الصناعي.
ما مصير العقار المملوك لأجنبي في حال وفاته وانتقاله للورثة؟
إذا كان الورثة مستوفين لشروط التملك السكني والإقامة ينتقل العقار إليهم نظامياً، أما إذا تعذر استيفاء الشروط فيلتزم الورثة وفق نص القانون بنقل ملكية العقار إلى مواطن سوري خلال مهلة زمنية محددة تشريعياً تحت طائلة البيع الجبري بالمزاد العلني لصالحهم.
كم تستغرق إجراءات الحصول على ترخيص وزير الداخلية للتملك؟
تستغرق الإجراءات في المعتاد ما بين 60 إلى 90 يوماً لاستكمال الكشف المساحي والتدقيق الأمني واستصدار القرار الوزاري للتسجيل بالسجل العقاري، ويتولى مكتب غرس القانوني تمثيل الموكلين ومتابعة الملف لدى كافة الدوائر المختصة.
هل يؤثر التملك العقاري في سوريا على منح الإقامة الدائمة للأجنبي؟
يمنح سند الملكية العقارية النظامي لصاحبه وعائلته الحق في تجديد الإقامة السنوية المشروعة في سوريا بيسر وسلاسة طوال فترة احتفاظه بملكية العقار المرخص أصولاً.
