التنفيذ المباشر لعقد الإيجار في سوريا 2026
يعد استرداد العقار أو الشقة المؤجرة عند انتهاء مدة الإيجار الهاجس الأكبر الذي يؤرق ملاك العقارات والمستثمرين في سوريا، خوفاً من مماطلة المستأجر والدخول في نزاعات قضائية شاقة تستغرق سنوات أمام محاكم صلح الجزاء أو المدني. غير أن المشرع السوري أحدث نقلة نوعية عبر القانون رقم 20 لعام 2015؛ حيث منح المؤجر ميزة التنفيذ المباشر لعقد الإيجار في سوريا باعتبار العقد الموثق سنداً تنفيذياً رسمياً يتيح إخلاء المأجور واسترداد حيازته فوراً بواسطة دائرة التنفيذ والقوة العامة دون حاجة لرفع دعوى إخلاء قضائية. يقدم مكتب غرس القانوني دليلاً تخصصياً يوضح خطوات وشروط التنفيذ لعام 2026.
1. الأساس التشريعي لقوة السند التنفيذي لعقد الإيجار بالقانون 20
خلاصة الحكم القانوني: ينص القانون السوري رقم 20 لعام 2015 في المادة 2 على أن عقود الإيجار السكنية والتجارية المبرمة والموثقة أصولاً لدى الوحدة الإدارية تعتبر سندات تنفيذية صالحة للتنفيذ المباشر؛ ويحق للمؤجر عند انتهاء مدة العقد إيداع نسخته بدائرة التنفيذ لإخلاء المستأجر جبراً خلال مهلة 15 يوماً دون حاجة لرفع دعوى إخلاء موضوعية.
كرس المشرع السوري عبر القانون رقم 20 لعام 2015، المنشور نصه الرسمي عبر مجلس الشعب السوري، قاعدة «العقد شريعة المتعاقدين» في العلاقات الإيجارية، وأنهى بصورة قاطعة التمديد الحكمي الإجباري للعقود الجديدة المبرمة في ظله.
بموجب هذا التشريع، لم يعد المؤجر بحاجة لخوض غمار دعاوى الإخلاء لعلة انتهاء المدة التي كانت ترهق الملاك وتستنزف سنوات في المحاكم؛ بل منحه القانون حق اللجوء المباشر إلى رئيس التنفيذ بمحكمة البداية المدنية لتنفيذ بند الإخلاء واسترداد المأجور بقوة الإلزام القانوني.
2. الشروط الإلزامية لتوثيق العقد لدى الوحدة الإدارية والبلدية
لا يكتسب عقد الإيجار صفة “السند التنفيذي” إلا إذا استوفى الشروط الشكلية والموضوعية التالية:
- التوثيق الرسمي لدى البلدية أو المحافظة: قيد العقد رسمياً لدى مكاتب تسجيل عقود الإيجار في مجلس المدينة أو البلدية المختصة بدمشق أو حلب وسداد الرسوم المقررة.
- وضوح المدة وبدل الإيجار: أن يتضمن العقد تاريخاً محدداً لبدء الإيجار وانتهائه بالأيام والشهور، وتحديد مقدار البدل الشهري أو السنوي وكيفية سداده.
- صفة المؤجر القانونية: أن يكون المؤجر مالكاً للعقار بموجب قيد عقاري أو سند طابو، أو وكيلاً قانونياً بوكالة رسمية خاصة تبيح له التأجير واستلام البدلات.
⚠️ تنبيه عقاري من مكتب غرس: إذا كان عقد الإيجار عرفياً (خطي غير مسجل لدى البلدية)، فإنه يفقد قوته كسند تنفيذي مباشر، ويجبر المالك عند امتناع المستأجر على سلوك طريق دعوى الإخلاء القضائية الطويلة والمكلفة أمام محكمة الصلح المدني.
3. مراحل فتح الإضبارة التنفيذية وإخطار المستأجر بالإخلاء الجبري
تباشر إجراءات الإخلاء الفعلي أمام دائرة التنفيذ وفق الخطوات القانونية التالية:
- تقديم استدعاء التنفيذ: يودع المحامي النسخة الأصلية لعقد الإيجار الموثق لدى رئيس التنفيذ مشفوعة بطلب إخلاء المأجور لانتهاء المدة العقدية.
- فتح الإضبارة التنفيذية وإصدار الإخطار: يُحرر إخطار تنفيذي رسمي يُبلغ للمستأجر في موطن المأجور يمهله 15 يوماً للتخلية الطوعية وسداد البدلات المستحقة.
- قرار الإخلاء الجبري بالقوة العامة: في حال انقضاء مهلة الـ 15 يوماً دون إخلاء رضائي، يصدر رئيس التنفيذ قراره بإيفاد مأمور التنفيذ المؤازر بالقوة الشرطية لكسر الأقفال وجرد المحتويات وتسليم مفاتيح العقار للمالك فورياً.
4. إجراءات تحصيل بدلات الإيجار المتأخرة وفواتير الخدمات بالتنفيذ
لا يقتصر السند التنفيذي على الإخلاء العيني للعقار، بل يمتد ليشمل المطالبات المالية المحققة:
- حجز وتحصيل بدلات الإيجار المستحقة: يحق للمؤجر بنفس الإضبارة التنفيذية طلب إلقاء الحجز التنفيذي على أموال المستأجر المنقولة وحساباته المصرفية لسداد الأجور المتأخرة.
- تحصيل فواتير الكهرباء والماء والهاتف: إرفاق براءات الذمة والفواتير المتراكمة المترتبة على استهلاك المستأجر وإلزامه بسدادها ضمن ملف التنفيذ ذاته.
- مطالبة الكفيل أو الضامن: إذا تضمن عقد الإيجار كفيلاً متضامناً، يوجه الإخطار التنفيذي إليه وتوقع الحجوزات على أمواله بالتضامن مع المستأجر.
5. جدول مقارنة التنفيذ المباشر مقابل دعوى الإخلاء القضائية التقليدية
يبين الجدول التالي الفروق الجوهرية التي أحدثها القانون رقم 20 لعام 2015 لصالح الملاك والمستثمرين لعام 2026:
| عنصر المقارنة | التنفيذ المباشر لسند الإيجار (القانون 20) | دعوى الإخلاء القضائية التقليدية (محكمة الصلح) |
|---|---|---|
| طبيعة الإجراء | تنفيذ جبري مباشر عبر دائرة التنفيذ ورئيس التنفيذ | دعوى قضائية مدنية تخضع لجلسات ومرافعات طويلة |
| المدة الزمنية التقديرية | تستغرق من 20 إلى 30 يوماً فقط لتسليم العقار | تستغرق من سنة إلى ثلاث سنوات مع مراحل الاستئناف |
| التكاليف والرسوم القضائية | رسوم تنفيذية مقطوعة ومحددة ورمزية | رسوم دعوى وأتعاب محاماة وخبرات فنية متعددة |
| أثر الطعن والاستشكال | الاستشكال لا يوقف التنفيذ إلا بقرار قضائي نادر ومبرر | تخضع لأحكام الطعن وتأجيل الجلسات وتبليغ الخصوم |
6. حدود منازعات التنفيذ والطعون التي يجوز للمستأجر إثارتها
حرص المشرع السوري على قطع الطريق على المماطلة؛ فقرر أن منازعات التنفيذ الوقتية التي يثيرها المستأجر لا توقف الإخلاء إلا في حالات حصرية مشددة:
- الادعاء بالتزوير: أن يدعي المستأجر تزوير توقيعه على العقد بموجب ادعاء جزائي جدي وموثق.
- إثبات التجديد أو الوفاء الخطي: تقديم وثيقة خطية رسمية صادرة عن المؤجر تفيد تجديد مدة الإيجار أو قبض كامل الأجور حتى تاريخ لاحق.
- استشكال التنفيذ المدني: يقدم لقاضي الأمور المستعجلة، ولا يترتب عليه وقف التنفيذ إلا إذا رأى القاضي توافر أسباب جدية واستدعى تقديم كفالة مصرفية تعوض المؤجر عن التعطيل.
7. اجتهادات محكمة النقض السورية في التنفيذ المباشر لعقود الإيجار
استقرت الغرفة المدنية بمحكمة النقض السورية في القرار رقم 188 لعام 2021 على أن عقود الإيجار الخاضعة للقانون 20 لعام 2015 لا تملك أي محكمة مدنية ولاية التدخل لفرض تمديد مدتها بعد انتهائها، وأن دور رئيس التنفيذ إلزامي في إخلاء المأجور وتسليمه فور انقضاء مهلة الإخطار التنفيذي.
كما أكدت محكمة النقض أن وفاة المستأجر أو تركه للعقار لا يكسب شاغلي العقار أو ورثته أي حق في البقاء، ويتم إخلاؤهم بذات السند التنفيذي الموجه أصلاً للمستأجر المتوفى دون حاجة لفتح إضبارة جديدة.
8. الأسئلة الشائعة حول التنفيذ المباشر لعقد الإيجار في سوريا
كم هي المهلة الممنوحة للمستأجر للإخلاء بعد تبليغه الإخطار التنفيذي؟
يمنح القانون المستأجر مهلة 15 يوماً من اليوم التالي لتاريخ تبليغه الإخطار التنفيذي رسمياً لإخلاء المأجور طوعاً وتسليمه للمالك.
هل يجوز إخلاء المأجور التجاري (المحل) بالتنفيذ المباشر بالقانون 20؟
نعم، تسري أحكام التنفيذ المباشر على المحلات والمكاتب التجارية المؤجرة وفق القانون 20 لعام 2015 دون أن ينشأ للمستأجر أي حق فروغ أو تمديد حكمي.
ماذا يفعل مأمور التنفيذ إذا امتنع المستأجر عن فتح الباب أو كان غائباً؟
يصدر رئيس التنفيذ أمراً بكسر الأقفال بمؤازرة الشرطة وجرد الأثاث وإيداعه لدى حارس قضائي على نفقة المستأجر وتسليم العقار خالياً للمالك.
هل يمنع استشكال التنفيذ المقدم من المستأجر تنفيذ قرار الإخلاء؟
الأصل أن استشكال التنفيذ لا يوقف إجراءات الإخلاء إلا إذا أصدرت المحكمة قراراً صريحاً بوقف التنفيذ شريطة إيداع كفالة تضمن حقوق المؤجر.
9. خدمات مكتب غرس القانوني في العقارات والتنفيذ القضائي
يتولى مكتب غرس القانوني (المقر الرئيسي في حلب، ولدينا فريق من المحامين المعتمدين في دمشق وكافة المحافظات السورية) صياغة وتوثيق عقود الإيجار السكنية والتجارية المطابقة للقانون 20، وفتح أضابير التنفيذ المباشر، ومتابعة إجراءات الإخلاء الجبري وتحصيل البدلات المتأخرة عبر دوائر التنفيذ والشرطة باحترافية وحزم لحماية ملكيتكم العقارية.
للاطلاع على خدماتنا العقارية، يرجى تصفح قسم العقارات والسجل العقاري والتراخيص والطابو أو التواصل المباشر مع محامينا المتخصصين.
