1. الإطار التشريعي وقانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15

تخضع مهام وأنشطة المطورين العقاريين في الجمهورية العربية السورية لأحكام قانون التطوير والاستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008 وتعديلاته بالمرسوم 114 لعام 2025. ويهدف هذا الإطار القانوني إلى تنظيم العلاقة بين الدولة والمطور والمواطن، وتحويل مشاريع السكن الجماعي من مجرد مبانٍ متفرقة إلى مدن ومجتمعات حضرية متكاملة الخدمات والمرافق تحت إشراف الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري.

ويحظر القانون حظراً قاطعاً على أي شخص طبيعي أو اعتباري الإعلان عن مشاريع تطوير عقاري أو استدراج مكتتبين لجمع الأموال دون الحصول مسبقاً على قرار الترخيص النهائي وسجل المطور العقاري النظامي المعتمد من وزارة الأشغال العامة والإسكان والهيئة.

2. الشكل القانوني للشركة والحد الأدنى لرأس المال والكفالات

يشترط القانون لقبول طلب ترخيص شركات التطوير العقاري في سوريا توافر هيكل مؤسسي وملاءة مالية موثقة وفق المعايير الآتية:

• الشكل التجاري للشركة: يجب أن تتأسس الشركة كشركة مساهمة مغفلة (JSC) عامة أو خاصة، أو شركة محدودة المسؤولية (LLC)، وأن يُنص صراحة في نظامها الأساسي وسجلها التجاري على ممارسة نشاط التطوير العقاري وإقامة وإدارة المجمعات العمرانية.
• رأس المال المطلوب لعام 2026: ألزمت التعديلات التنفيذية الأخيرة المطورين برفع رؤوس الأموال بما يتناسب مع التضخم وحجم المشروعات الاستراتيجية، حيث يبدأ الحد الأدنى لرأس مال الفئات المؤهلة من مليارين إلى خمسة مليارات ليرة سورية، مع إمكانية مشاركة مستثمرين أجانب بنسبة تصل إلى 100% وفق المراسيم الاستثمارية الحديثة.
• الكفالة المصرفية الابتدائية: يلتزم المؤسسون بتقديم كفالة بنكية غير مشروطة لصالح الهيئة تصدر عن مصرف سوري مرخص لضمان حسن تنفيذ التزامات مرحلة التأسيس والدراسات الفنية.

3. درجات وتصنيف المطورين العقاريين لدى الهيئة العامة

تُجري الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري تقييماً دورياً للشركات المرخصة لمنحها شهادة تصنيف فني تُحدد النطاق الجغرافي وحجم المشاريع المسموح لها بتنفيذها:

• الفئة الأولى (المطور الاستراتيجي): تمنح للشركات ذات الملاءة المالية الضخمة وسوابق الأعمال الناجحة في تشييد المدن المتكاملة، ويحق لها استلام مناطق تطوير عقاري شاسعة بمساحات تفوق 50 هكتاراً وتشييد آلاف الوحدات السكنية والمراكز التجارية.
• الفئة الثانية (المطور المتوسط): تشمل الشركات التي تمتلك كادراً فنياً مؤهلاً وخبرة في إقامة الأبراج السكنية والمجمعات المغلقة، ويسمح لها بتطوير مناطق تتراوح بين 10 إلى 50 هكتاراً.
• الفئة الثالثة (المطور الصاعد): مخصصة للشركات الناشئة في القطاع العقاري، وتختص بالمشاريع السكنية والتجارية المحدودة ضمن المخططات التنظيمية المعتمدة بما يقل عن 10 هكتارات.

4. خطوات وإجراءات منح الترخيص عبر النافذة الواحدة

أتاحت القوانين السورية الحديثة آلية ميسرة لإصدار تراخيص التطوير العقاري عبر النافذة الواحدة التابعة للهيئة وهيئة الاستثمار السورية وفق التسلسل الإجرائي التالي:

1. إعداد ملف التأسيس والنظام الأساسي: صياغة عقد تأسيس الشركة ونظامها الداخلي وتوثيقه لدى مديرية الشركات وأمانة السجل التجاري، ويمكن مراجعة كافة ضوابط تأسيس الشركات عبر قسم خدمات تأسيس الشركات والتراخيص الاستثمارية في سوريا لدى مكتب غرس.
2. تقديم طلب الاعتماد المبدئي: رفع استدعاء رسمي إلى الهيئة العامة للتطوير العقاري مرفقاً به السجل التجاري، السيرة الذاتية للمؤسسين والكادر الهندسي، والبيانات المالية المدققة.
3. فحص الملاءة الفنية والمالية: تدقيق الوثائق من قبل لجان التصنيف الفني وإصدار الموافقة الأمنية والقانونية المطلوبة خلال مدة محددة قانوناً.
4. سداد رسوم الترخيص وإصدار السجل: تسديد الرسوم المقررة في المصرف المركزي واستلام شهادة قيد المطور العقاري في السجل العام، وبدء إجراءات تقديم ملفات مناطق التطوير المعتمدة.

5. جدول مقارنة فئات المطور العقاري والاشتراطات الفنية

يوضح الجدول التالي متطلبات التصنيف وصلاحيات التنفيذ لكل فئة من فئات شركات التطوير العقاري في سوريا:

6. ضوابط حساب الضمان المصرفي وحظر البيع العشوائي على الخارطة

يضع القانون السوري حماية أموال المكتتبين في صدارة أولوياته لمنع تعثر المشاريع وحماية المستثمرين، عبر فرض مجموعة من الضمانات الصارمة:

8. خدمات تأسيس وتأهيل شركات التطوير في مكتب غرس القانوني

يتولى مكتب غرس القانوني مرافقة شركات المقاولات والمستثمرين المحليين والدوليين الراغبين بالدخول في قطاع التطوير العقاري السوري؛ حيث نختص بصياغة عقود التأسيس والأنظمة الأساسية، واستكمال ملفات التأهيل الفني والتصنيف لدى الهيئة العامة للتطوير العقاري، وإدارة عقود البيع على الخارطة وفتح حسابات الضمان البنكية بما يضمن مطابقة تامة للقوانين وحماية مطلقة للمشروع من أي مخاطر إدارية أو مالية.