العقارات المحظور تملكها على الأجانب في سوريا والمناطق الحدودية والزراعية

فلسفة الحظر العقاري في التشريع والسيادة السورية

تهدف التشريعات الصادرة عن مجلس الشعب السوري إلى حصر التملك العقاري لغير السوريين في تلبية الحاجة السكنية الفعلية للأسر المقيمة إقامة نظامية أو خدمة المشروعات الإنتاجية المرخصة، مع منع السيطرة الأجنبية على الموارد الطبيعية أو الأراضي الواقعة في النطاقات الحساسة للأمن القومي. وتعتبر هذه القيود متعلقة بالنظام العام الذي لا يجوز الاتفاق على مخالفته.

حظر تملك الأراضي الزراعية والمزارع والمراعي والغابات

يحظر القانون 11 لعام 2011 بشكل قاطع ومطلق على غير السوريين (أشخاصاً طبيعيين أو شركات غير زراعية مرخصة) تملك الأراضي الزراعية أو البساتين أو الأراضي القابلة للزراعة الواقعة خارج المخططات التنظيمية العمرانية. ولا يجوز استثناء هذا الحظر بأي موافقة فردية، حفاظاً على الثروة الزراعية والأمن الغذائي الوطني.

المناطق الحدودية والأحزمة الأمنية والساحلية (المرسوم 193)

وفقاً للمرسوم التشريعي رقم 193 لعام 1952 وتعديلاته، تخضع المناطق المتاخمة للحدود الدولية والمناطق الساحلية والمحيطة بالمنشآت العسكرية والمطارات لحظر مشدد، حيث يمنع إنشاء أي حقوق عينية عقارية لغير السوريين سواء بالشراء أو الإيجار طويل الأجل أو الفراغ أو الانتفاع.

الأراضي الفضاء غير المبنية والحصص السهمية الشائعة

يشترط في السجل العقاري أن يكون العقار شقة سكنية قائمة ومكتملة البناء وصالحة للسكن الفعلي، ولا يجوز للأجنبي شراء أرض فضاء للبناء عليها مستقبلاً، كما يحظر شراء أسهم شائعة في عقار غير مفرز بصحيفة عقارية مستقلة.

المحال والمستودعات والمنشآت التجارية للأفراد الأجانب

يقتصر تملك الشخص الطبيعي الأجنبي على الشقة السكنية فقط بمساحة 140 م² فما فوق، ويحظر عليه تملك محال تجارية أو مكاتب مهنية أو مستودعات بصورة شخصية، ما لم يكن ذلك من خلال شركة استثمارية مرخصة وفق قانون الاستثمار أو فرع شركة أجنبية حاصل على ترخيص وزاري خاص.

الآثار القانونية والبطلان المطلق للعقود المخالفة للحظر

تعد جميع العقود والوكالات والاتفاقات العرفية التي تبرم بالمخالفة لقيود الحظر باطلة بطلاناً مطلقاً لا ينتج عنها أي أثر ناقل للملكية، ولا يجوز تثبيتها قضائياً أو شهرها في السجل العقاري، مع تعرض أطرافها للمساءلة القانونية واسترداد المبالغ كديون شخصية غير مضمونة بعقار.

إجراءات الفحص والتدقيق المسبق قبل تنظيم العقود

يتعين على الراغبين بالشراء استخراج بيان قيد عقاري حديث ومخطط مساحي معتمد والتأكد من وقوع العقار داخل المخطط التنظيمي السكني وبعده عن أي منطقة محظورة أمنياً قبل سداد أي دفعة مالية.

إرشادات وتوجيهات مكتب غرس القانوني للمستثمرين

يوصي مكتب غرس القانوني بإجراء دراسة عقارية وقانونية شاملة للقيد والموقع والمخطط التنظيمي قبل الشروع في أي معاملة عقارية تخص غير السوريين لضمان سلامة الاستثمار وتفادي أي عقبات إجرائية.